バンコクで不動産を購入するコツ

最近、けっこうな勢いで東南アジア、いわゆるASEANへの不動産の分散投資が着目されつつあります。
今回はそんなバンコクでの不動産購入のポイントを書いてみたいと思います。
東京五輪の開催が決定したことににより、関東圏を中心に不動産の価格が場所によっては10%近く上昇しているケースもありますが、日本の不動産バブル時期の価格から比較すれば、20%近く下落しているので10%の上昇でも不安要素が残るのでしょう。このように昨年からの不動産への投資が着目度が上がるにつれてタイをはじめとする不動産の海外分散投資もメジャーになるつつあるのでしょう。

海外での不動産の分散投資が流行気味ですが、おそらくは来年の春以降、その着目度はピークに差し掛かるのではないかと考えています。
日本国内では消費税増税の報道がありながらも、アベノミクスで景気は高揚気味ですし、再び東京での五輪開催はそれらに追い風となるでしょう。
一定の高揚感は、企業の増収ならびに新規投資に拍車をかけますが、連日報道される東南アジアの新興国での経済や、日系企業の海外進出もこれに例外なく増加の一途となるでしょう。

僕たちの会社ではタイに現地法人を置いていますが、タイだけでもここ2年は過去最高の日系企業の進出がいまだに継続していますし、隣国のミャンマーやカンボジアも今後さらなる増加となるでしょう。また個人の投資レベルでも年々個々の情報リテラシーが高まるにつれ、多くの投資情報を国内で精査する事も可能になり、前回までのブログ記事のように、日本国内出も海外不動産投資の展示会や説明会も増加しています。
これらは日本国内における海外不動産投資の情報を高めるだけでなく、マーケット規模が拡大するにつれて自然に増加している傾向でもあるのです。

そんな中、タイの不動産投資セミナーでも回を重ねることに質疑のグレードが高くなりつつあります。

今回はそんなタイ・バンコク市内の不動産購入(コンドミニアム)についてのポイントに特化して書いてみたいと思います。

バンコクの不動産(コンドミニアム)は、有効期限が十分にあるパスポートコピーと、外国からの購入金額の送金証明書があれば、非居住外国人でも所有することが可能です(区分所有の登記)
タイでは土地自体は、外国人では購入できませんが、上物などの区分所有は外国人にでも認められています。

隣国のマレーシアでもクアラルンプールやジョホールバル州でも海外分散投資の対象国として着目を集めておりますが、僕の中ではタイが一番ベストな国だったりするのです。

マレーシアの不動産を紹介するサイトも近年では数多く存在しますが、実際にそのサイトを覗いてみてください。
販売されているコンドミニアムの価格は、日本円で2500万円前後からの価格スタートが大半です。中には5000万円、1億円などの高額な物も数多く紹介されています。元々マレーシアでは外国人が購入できる不動産には価格の外国人設定があり、州によっては2000万円以上の価格のものしか購入を認めておりません。

ここで疑問なのですが、これらの取得価格で利回りが発生する家賃を取得するにはどれくらいの価格なのか?

高額物件には50万、60万の家賃を取らなければ収支が合いませんが、これらの所得層が2500万人のマレーシア国民の中にどれくらいのウエイトを占めるのか?

もちろん今後は急激な経済成長も期待できますし、価格の高騰やバブルも期待できるでしょう。
ですがそれで得れるのはキャピタルゲインと呼ばれる、転売差益だけとなるケースも多いでしょう。またマレーシアでは非居住外国人に銀行がローンを80%まで組むことが可能な国でもありますが、購入された方の中では、何年もローンだけを支払っていて、家賃収入はないケースも報告されています。

さてそれと比較したタイの不動産物件ですが、まず外国人に対する価格設定がありません。
ですので500万円、600万円台くらいのタイ人向けの住居も購入可能です。
僕たちの会社で販売しているコンドミニアムは平均的には日本円で700万円〜900万円台のものが大半です。これは実際現地で賃貸で貸した場合に、賃貸利回り(インカムゲイン)として8%〜15%くらいは見込めそうな物件を紹介しているからです。

また現在タイの不動産価格も上昇傾向で、以前のブログに書いたようにBTSの延長路線上で33%くらいの高騰を見せています。
またこれにらに引きずられるように中心部でも47%くらいの地価高騰がここ2年で発生しているのがバンコクの地価の実情なのです。
これからから想定すると、仮に現在8%くらいの賃貸利回りでも、数年の所有で10%11%と利回りの上昇は十分に可能な範囲と予想しています。10年くらい前にバンコクの中心部でも200万バーツから300万バーツで購入できたコンドミニアムが、現在では450万バーツ以上出さないと購入できない価格にまで値上りをしており、当時10%前後だった利回りの物件が現在は20%〜25%となっているケースもまったく珍しくないのが、新興国タイの特徴でもあるのです。

狙いは拡張路線沿線の郊外駅
先ほどのように中心地ではプレビルドの物件でも販売スタート価格は400万バーツ以上は当たりまえの価格にまで高騰していますが、BTS(高架鉄道)やMRT(地下鉄)の郊外駅付近では200万バーツ台からの購入が可能です。
ここ2年のコンドミニアムの価格上場を見ていましても、2年前まで250万バーツ台で購入可能だったエリアが、今では300万バーツ台にまで上昇しており、全体的に30〜50万バーツほどスタート価格が上昇した感があります。
もちろんこれらの価格は、先ほどの地価上昇の33〜47%というバンコク都市部の地価高騰に一定の比例した連動という感じです。
これでもまだバンコク市内の世界地価ランキングは、82位という低いランキングなのです。

駅により需要の異なる間取り
これは賃貸で貸し出す場合、日本人需要を考慮したケースになります。
現在バンコク市内に在留する日本人は、10万以上とも言われています。それから推測するのと、実際の現地の実需では、日本人学校の多い
バンコク市内だとトンローに近いエリア、パタヤの場合はシラチャーに近いノースパタヤ付近では家族連れ日本駐在員の需要がかなり高く、2ベッドルームなどのファミリータイプがかなりいい値段で賃貸で貸す出すことも可能です。
これに引き換え路線郊外の場合は、単身者の需要が拡大する傾向が見られます。(パタヤの場合はサウスパタヤ)
立地や周辺環境による間取りが購入の際の決めてにもなるでしょう。

将来の転売を考えて
冒頭にも説明したように転売する際のマーケットを意識する事も重要です。
私どもでおすすめしているコンドミニアムは、700万円〜900万円台。現在の地価上昇率から考えて2〜5年くらいで1000万円〜1300万円くらいの上昇を予想しているのですが、最大のマーケットはタイ人のアッパーミドル層となります。このマーケットにアプローチ可能な価格帯の物件がより転売にはスムーズかと考えますし、賃貸で貸し出す際にも、これらの所得層で貸出できる価格帯を選ぶのがポイントでしょう。
仮に3000万円の投資をお考えの場合は、700〜800万円台の物件を4〜5ユニットが理想的かと考えます。
空室期間を考える分散投資と、転売した際のインカムに対する課税も分散することにより節税が可能となるからです。
タイでも所得に関しては累進課税なので、高額物件で高所得を出した場合の課税率は高くなりますので、切り売りして課税税率を下げるのもより高い収益につながるのです。(日本に所得を持ち帰った場合は複合課税で、タイでの課税を控除して再課税されますがそれでも国内の5年以内転売課税より約15%もお得なのです)

ひとつのコンドミニアムで優良なユニットは3割程度
前々回のブログでも書きましたが、タイだけではなくどこの不動産(コンドミニアム)でもそうでしょうが、ひとつのコンドミニアムでもより優良な物件は3割程度のユニットでしょう。もちろんコンドミニアムの場所の選定で大きく変わりますが、さらにその中でもよりよいユニットとなればさらに戸数は限定されてきます。一番おすすめなのは、発売開始時直ぐにリザーブすることです。
人気の方角(前々回のブログを参照ください)や階層、そしてファシリティーによりこれらは大きく変わります。

※駅から徒歩圏
※新たに開設される新路線や延長路線下
※中心部よりやや郊外
※種変環境により購入間取りを考える
※販売して間もない物件
※ファシリティーが充実している(屋上プール物件は賃貸でも転売でも人気が高いです)

タイの不動産は最高ですよ☆

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