主要アジア5カ国の発展状況と不動産価格や利回りについて

皆さん、こんにちは。

昨日まで台北でしたが今日はカンボジアからです。

現在、僕たちの会社では、日本、タイ、カンボジア、ミャンマー、香港を拠点に活動をしています。

そのメインは不動産投資へのサポートになりつつあります(本来は不動産業ではないのですが、実態としてその中核になっています)

特に現在はタイ、カンボジアに注力をおいています。そんな不動産価格や利回りの傾向は、国々の発展過程で変わりつつあります。

今回はそんなお話です。

■発展度120の東京

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日本の不動産でも、一番価格や利回りが安定しているのは都市部であり特に東京です。それは低迷期でも唯一価格が安定しているからでしょう。

要するに人口減少期に入った今でも、地方からの流入人口増加で、年間2%前後の増加が見られるからです。東京都2000万人の人口で2%の増加と仮定すると、年間40万人の増加で、それは地方都市1つから3つ分の人口増加を意味します。

それだけ住宅需要があり、消費があるので東京の経済は下支えされているイメージでしょう。

国内の新築物件の利回りは5%から8%前後で、築年数が古く資産価値が減少している物件では10%から15%も目に付きますが、日本全体の人口減少から考えると、客付けが難しく、一定の利回りや価値を求めるには都市部の優良地域に限定してくる傾向にあります。

要するに成熟経済に達している日本経済は今後は経験のない領域に入っていきます。

少子高齢化による、住宅需要の減少、高齢化世帯への賃貸、外国人流入人口に対する賃貸などがそれに当たるでしょう。

これは地方都市では下落に繋がる大きな要因となる可能性を含みます。

このような感じに東南アジアの国々の経済ステージにおいても成熟経済を迎えつつある地域も多くあります。

■発展度100の香港

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  • 不動産利回り2%から4%
  • 物件価格3500万円から
    ※新築と中古の価格差が激しいので平均値は出していません

※40㎡中古3500万円から新築1億円以上(地域築年数により大きく異なる)

代表的な存在は香港でしょう。香港の現在の平均的な不動産利回りは3%から5%です。

地価の上昇や不動産物件の価格高騰は凄まじく、40㎡前後の1ベッドルームの販売価格で1億円は珍しくありません。想定賃料が30万円前後ですので、4%の利回りが出たら十分といった感じです。

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ですが香港はインカムゲインは非課税ですので、日本のような重課税に悩まされることはないようです。また銀行金利が日本と同じようにほぼゼロに近いので、流動資産は金融資産や不動産に姿を変えやすい傾向にあります。

国民性や、国の発展の過程から国民全体が金融や投資に明るい環境も後押ししているのも背景としてあるのでしょう。

香港は不動産下落になると数年前から予測されていますが、可能性濃厚かと感じています。

ですがそれは一過性でしょう。10から20%程度落ちてまた上昇する感じではないでしょうか?地方というものが存在しない香港は価格の高騰が原因で調整という下落がそろそろかと考えられます。

■発展度80%のマレーシア

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  • 不動産平均利回り3%から5%
  • 物件価格100万リンギット(約3000万円)
    ※ヒアリングした会社の数字より

次にマレーシアですが、マレーシアではクアラルンプールやジョホールバルが不動産投資で名を上げていますが、当初からインカムゲインではなくキャピタルゲインがメインとされています。

それは外国人の最低購入価格が規定されているからでしょう。

昨年までは、外国人が購入する不動産は、1400万円以上などと制限がありましたが、実際の現地価格ではそれ以下で十分な物件が出回っていました。なので購入価格から賃貸価格を見ると2%から3%の利回りが出れば十分という物件も多く、ローン購入した場合は少し賃貸価格が下がればたちまち持ち出しということも考えなければ行けない投資となる恐れがあります。

また現在はマレーシアで外国人が購入できる不動産は100万リンギット以上(約3000万円以上)になりました。

当然税制の違いもありインカムゲイン、キャピタルゲイン共に課税対象で、固定資産税もあります。

■発展度60%のタイ王国

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  • 不動産平均利回り6%から9%
  • 物件価格400万円台から購入可能(平均購入価格は平均800万円前後)
    ※弊社の販売実績より

タイの不動産は現在6%から9%前後利回りが平均的です。(地方では10%から12%もあります)

人口増加率はやや横ばい傾向ですが、日本と同じ一極集中でバンコクの価格は下がりにくい背景があると考えてよいかと思います。

またマレーシアと同じくタイは中進国で、今後両国共に所得水準は先進国入りすると考えられているので、キャピタルゲインもインカムゲインも望める国です。現在は横ばい価格でありながらも地価の上昇は継続しており、スピード感はないものの今後の所得増でまだまだ上昇は見込めるでしょう。ここ10年が成長の継続が見られる期間かと考えられます。

固定資産税、相続税、贈与税がないのが大きなメリットです。

日本の税法の改訂で、5000万円未満の海外資産は申告義務がなくなりましたので、海外にプールする資産形成にはベターな安定度でしょう。

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■発展度30%のカンボジア王国

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  • 不動産平均利回り12から15%
  • 物件価格200万円代から購入可能(平均購入価格は平均400万円前後)
    ※弊社の販売実績より

この発展度は僕の個人的な指数を表す数字ですが、アジア圏の中では一番低い存在なのが、カンボジアです。

ですがこの指数の低さは発展段階を表すもので、そのまま成長率と今後のポテンシャルを示すものと考えてよいでしょう。

ようはイメージとして日本や香港まで伸びしろが70%ほど残っている感じです。もちろんこの数値の低さはその分リスクも含みますのでそこは要注意です。

カンボジアの現在の平均的な不動産利回りは12%から15%は出ています。もちろん税制も日本より格段と低く、上がりはじめの今の仕込みで数年で利回りが20%以上も考えてよいかと考えられます。

もちろん政治的な安定度には欠けますが、米ドル建て収入という通貨の安定感もあります。まだ全体の法認知度の低さや前例の少なさから潜むリスクは予測しがたいところもカンボジア特有のリスクだったりもします。

ですがこれらの指数が上昇するに連れてリスクが軽減されて、利回りが落ちるのは全体としての当たり前の要素だったりもしますので、どのポジションに張るのかは皆さんの嗅覚次第でしょう。

どの国も現在価格で買えるのは当然ながら今しかありません。

安定を考えるのならタイ、少しリスクを取って良いのならカンボジア、ステイタスなら香港でしょうね。

 

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このメルマガは、紺野昌彦が個人的に感じたアジアの経済、ビジネス、投資にまつわる情報を提供するものです。私が所属する団体・法人その他組織とは一切関連性が無ありませんので、予めご了承下さいませ。

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紺野昌彦(konno masahiko)

タイの渡航歴17年、同国との貿易等12年。
高校時代に学生起業で株式会社を立ち上げる。
現在複数の企業の顧問、取締役に就任し、事業投資等の新規プロジェクトに数多く参画。
厚生労働省雇用創造推進協議会や内閣府沖縄産業立地推進協議会のプロジェクトや企画で講師、講演をおこなう他、沖縄県海外ジョブチャレンジ事業の効果検証委員なども務める。この他経済団体や学校等での講師、講演や複数のメディア取材を受ける。
選挙プランナーとしても活躍し7勝1敗の実績を持つ。
今までに経営コンサルタントとして33の店舗、法人の立ち上げに携わり、ビジネスの企画案件を含めると300は確実に超えている。

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