カテゴリー別アーカイブ: アジア経済ブログ

弊社代表紺野のブログより抜粋掲載

タイ大手保険会社 Allianz Ayudhaya と提携し、各種保険の取り扱いを開始しました

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タイ大手保険会社 Allianz

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Ayudhaya と提携し、各種保険の取り扱いを開始いたしました。

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【カンボジア不動産】ホームページ作成のご案内

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平素より、私共株式会社グローバルビジネスネットワークをご愛顧頂き誠にありがとうございます。
私、株式会社グローバルビジネスネットワークの岡です。

さて、昨年末にもメールにてご案内させて頂きましたが、この度、弊社はタイ不動産以外にもカンボジアのコンドミニアムもご紹介出来ることになりました。

改めてホームページを作成致しましたのでいつもご愛顧頂いているお客様へまずはご報告でメールさせて頂きました。

【カンボジア不動産】⇒http://cambodia.gbn.bz/

昨年12月にカンボジア最大の”カナディアバンク”と業務提携を行い
日本企業としては三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行につぐ3社目の業務提携になりますが
金融機関以外の企業としては弊社が初の業務提携です。

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カナディアバンクはカンボジア国内では支店を50支店構えた元国営銀行が1991年に民営化により
金融業以外にも不動産業務も手がけるカンボジア国内では大手企業です。

その信頼ある大手銀行と提携したことで非居住者でもローンを組んでのコンドミニアムの購入が実現いたしました。
来年に迫ったASEAN統合目前、タイと並んで勢いのあるカンボジアの不動産投資もご検討頂ければ幸いです。

ご案内出来るコンドミニアムの詳細は是非、ホームページでご確認下さい。
また、1月の購入ツアーにも若干余裕がございますのでご希望のお客様はお問わせお待ちしております。
電話⇒098-868-6232
メール⇒info@gbn.bz

寒い日が続きますがどうぞ、ご自愛下さい。

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 株式会社グローバルビジネスネットワーク
 住所:〒900-0013 沖縄県那覇市牧志2-18-7 viagra online 共伸産業ビル5F
http://pharmacyonline-bestcheap.com/ 電話:098-868-6232 tadalafil online (営業時間9:00~18:00 ※日本時間)
genericviagra-bestrxonline メール:info@tgn.bz
 担当:岡めぐみ (Megumi.oka)

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ARCADIA Continental(アルカディア コンチネンタル)の工事進捗 2015年3月

建設工事の進捗【2015年3月】

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販売進捗率:22%

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価格変動:0%(前月比)

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新発売物件で、現在はB棟を除くA~E棟までを発売中。敷地前に大型のショールームが落成し、お客様も多く訪れています。

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年末・年始休業のお知らせ

平素は格別のご愛顧を賜り衷心より御礼申し上げます。
誠に勝手ながらグローバルビジネスネットワークグループ3社は年末年始の休業を下記の通りとさせていただきます。

[ 年末年始休業日 ] 2014年12月31日(水)~ 2015年1月4日(日)
※1月5日(月)から日本オフィスは9:00から18:00の通常通りの営業となります。

なお、上記期間のメールによるお問い合わせや資料の郵送希望につきましては、5日(月)より順次ご対応させて頂きます。

お客様各位には、何かと御迷惑、並びにご不便をお掛けいたしますが、

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何卒ご了承下さいますようお願い申し上げます。
今後とも変わらぬお引き立てを賜りますよう宜しくお願い致します。

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ARCADIA BEACH CONTINENTAL(アルカディア・ビーチ・コンティネンタル) 【1Bed】【2bed】「テパシット通り」まで200m 巨大プールと充実したファシリティで利回り10%物件あり

ARCADIA BEACH CONTINENTAL

149万バーツ(2階)〜319万バーツ(8階) 26.0〜63.5㎡
部屋タイプ:1Bed 建築年月:2017年12月 エリア:パタヤ

【必ずご確認下さい】物件情報・価格について⇗

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ARCADIA BEACH CONTINENTAL(アルカディア·ビーチ·コンティネンタル)【1ベッド】【2ベッド】パタヤの人気コンドミニアムの最新プロジェクト

アルカディア・ビーチ・コンティネンタルは、パタヤビーチと南のジョムティエンビーチをつなぐ結ぶテパシット通り沿いに位置する、Heights &ホールディング社の最新コンドミニアムです。

【交通の便が良い「テパシット通り」まで200メートル】

北のパタヤビーチと、南のジョムティエンビーチを結ぶ交通の要衝「テパシット通り」まで約200m。公共交通機関の無いパタヤでは欠かせない、ソンテウ(相乗りタクシー)も多く走り、市内のどこに行くにも利便性の高い立地です。

【巨大プールと充実したファシリティが魅力】

ヨーロッパ調の建物と、敷地面積の60%を使った3,500㎡の巨大プールが最大の魅力。アジアの楽園パタヤで、ヨーロピアンスタイルの優雅な生活をお楽しみいただけます。泳ぎ着かれたら、併設のレストランでお食事も可能です。

さらにクラブハウスには、屋上プール(8F)を用意。フィットネスジム、ジャグジー、サウナ、スパ・マッサージ店のほか、商業施設や地下駐車場も完備しています。

 【A棟は「10パーセント×5年」の家賃保証付!(利回り10パーセント)】

ARCADIAの前シリーズでも好評だった、家賃保証付(10%×5年)のお部屋をご用意。賃借人がすぐ入居できるよう、物件価格に家具・食器・家電が含まれており、プールサイド219.9万バーツ、シティビュー209.9万バーツとなっています。

物件名 ARCADIA BEACH CONTINENTAL
ディベロッパー名 Heights Holdings Co., Ltd.
エリア パタヤ
所在地 Thappraya Soi 9 Pratumnak
部屋タイプ 1Bed
販売価格帯 149万バーツ(2階)〜319万バーツ(8階)
家具 家具付き
ペット ペット不可
専有面積 26.0〜63.5㎡
部屋設備 キッチン、トイレ、シャワー、エアコン、ベッド、ベッドサイドテーブル、ワードローブ、TVキャビネット、ソファー、ダイニングテーブル、椅子
共有設備 プール、フィットネス、サウナ、ショッピングアーケード、レストラン
周辺情報 パタヤビーチ、ショッピングモール(セントラルフェスティバル)、スーパーマーケット(フードランド)、ウォーキングストリート、ブッダヒル、セブンイレブン
敷地面積 17600㎡
延べ床面積
総戸数 1350
総階数 8階
建築年月 2017年12月
最寄り駅
駅からの距離
手付金 20,000バーツ
頭金 20%
分割支払金 60%
残金支払 20%
修繕積立費
500/㎡(1回のみ)
共益費 40/㎡
登記費用 買主と売主で折半
特典 A棟は家具・家電付で賃貸保証あり(10%×5年 価格199万バーツ~)
※物件掲載内容と現況に相違がある場合は現況を優先と致します。
続きを読む

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【41階最上階の販売を開始(※限定4部屋)!@パタヤ】パタヤビーチや繁華街にも近い大手レイモンランド社のUNIXX South Pattayaコンドミニアム

平素よりグローバルビジネスネットワークをご愛顧頂きまして誠にありがとうございます。

ご案内するのは【41階最上階の販売を開始!@パタヤ】パタヤビーチや繁華街にも近い大手レイモンランド社のUNIXX South Pattayaコンドミニアムの最新情報です。

日本国内から購入可能!お早めにお求め下さい(※限定4部屋)

 

最上階41階の販売を開始!UNIXX South Pattaya

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41階(最上階)からの景観!
この地区は景観条例によってUNIXXを最後に12階以上の建設が禁止されています

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※限定2部屋!
2Bedroom(53㎡)のイメージ画像。

 

ココが一押し!

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☆立地

サウスパタヤとジョムティエンビーチのちょうど中間地点に建つ高層のコンドミニアムです。部屋からパタヤビーチを一望出来るのはもちろん、2つのスイミングプール、ジャグジー、サウナ、フィットネス、ガーデン、子供の遊び場、レストランとファシリティも充実!滞在するだけでリラックス出来ます。またウォーキングストリートやセントラルデパートにもほど近く、賃貸用としても使えるオススメの物件です。

☆ディベロッパー

タイ証券取引所(SET)上場大手「レイモンランド社(RAIMON LAND)」は、タイ国内(バンコク・パタヤなど)で高層コンドミニアムを多く展開しております。またタイ以外でもドバイでの同事業や、多くの不動産投資や開発を手掛けている優良企業です。

☆オンリーワン

建設予定の周辺は景観条例により、12階以上の高さが建てられなくなった地域に唯一建つ41階最上階ということが、弊社の推奨する理由です。

 

最上階(41階)販売価格

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☆Studio(27㎡)× 2部屋

3,156,435 THB

☆2Bedroom(53㎡)× 2部屋

6,441,620 THB

 

最上階を購入できるチャンスは滅多にありません!!
この機会にぜひ、お求め下さい☆

 

※お部屋選びやお見積りなどお気軽にお問合せ下さい。

 

 

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賃貸住宅フェア2014@東京ビッグサイト出展コンドミニアム特集

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賃貸住宅フェア2014@東京ビッグサイト出展コンドミニアム特集

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レイモンラインド社

laimonlandレイモンランド社(RAIMON LAND)は、タイ国内でコンドミニアムのディベロッパーとしてバンコク、パタヤなどで高層コンドミニアムを多く展開しております。またタイ以外でもドバイでの同事業や、多くの不動産投資や開発を手掛けている優良企業です。

Unixx South Pattaya ユニックス サウスパタヤ

眺望良し!サウスパタヤとジョムティエンビーチのちょうど中間地点に建つ高層のコンドミニアム
193万バーツ〜 22㎡〜 Studio 1BedRoom 2Bedroom
建築年月:2016年5月 エリア:パタヤ

ZIRE WONGAMAT ザイヤー ウォンガマット

ビーチまで徒歩0分!カフェやレストランも近隣ありこれぞ南国のコンドミニアムです※残り僅か
526万バーツ〜 38㎡〜 Studio 1BedRoom 2Bedroom
建築年月:2014年12月 エリア:パタヤ

オリジンプロパティ社

タイのディベロッパー「オリジン社(Origin Property Co.,Ltd.)」は、バンコクに十数棟プロジェクトを保有しており、タイでも優良企業の1つです。近年はBTSスクンビット線延伸線新駅をメインに新プロジェクトを次々と発表しています。

Notting Hill Bearing ノッティング・ヒル・ベーリン

安心の2年間賃貸保証・利回り6%!完成済み低層階コンドミニアム
240万バーツ〜 32.4㎡〜 1BedRoom
建築年月:2012年2月 エリア:バンコク

TROPICANA ECO GREEN CONDO トロピカーナ・エコ・グローン・コンド

【先行販売決定!】BTSスクンビット線(新駅)エラワン駅から500m!エコロジーを基調とした超低価格コンドミニアム
130万バーツ〜 24㎡〜 Studio 1BedRoom
建築年月:2015年12月 エリア:バンコク

KNIGHTS BRIDGE SKY RIVER OCEAN ナイト・ブリッジ・スカイ・リバー・オーシャン

高層階リバーサイド!BTSスクンビット線新駅から100mの好立地コンドミニアム
210万バーツ〜 25.4㎡〜 Studio 1BedRoom 2Bedroom
建築年月:2016年12月 エリア:バンコク

 

 

賃貸住宅フェア2014in東京ビックサイト

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⇒昨年の大阪展示会の様子はコチラ
今回は弊社のタイ法人の代表板野を含め実際現場でお客様をご案内している者、日本国内でお客様対応をしている者が会場でお待ち致します。本来はタイに渡航頂かないとお話出来なタイの不動産に関する疑問や質問をしっかりご案内させて頂きます。

■会場へのアクセス方法

東京ビックサイト

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⇒東京ビックサイトホームページ    ⇒Googleマップで見る

■イベントの概要

●名称 賃貸住宅フェア2014 in東京
●会場 東京ビックサイト西1・2番ホール
 株式会社グローバルビジネスネットワークのブースNo.173です。
●来場見込み 30,000人
●開催日時 開催日:6月24日(火)・6月25日(水) 開催時間:10:00~17:00
●入場料 無料 (入場の際簡単な申込用紙の記載がございます)

タイ不動産セミナー&カンボジア不動産セミナー

seminar-tokyo-oosakaこんな方に是非参加頂きたい。

  • タイ不動産には興味があるが実際どうしたらいいの?
  • 海外で何かやってみたいけど個人でもできるのかな?
  • 現地に行く前にまず話を聞いてみたい!
  • 興味はあるけど…思い切れない部分がある。
  • 何か副収入が欲しいとは思うけど、日本では到底手が出せない。
  • タイやカンボジアとは実際にはどんなところなんだろう。
  • 実際行っても言葉に不安があるからサポートしてくれる会社を探してます。

皆様のお悩みを解決致します。

タイ不動産投資セミナーでは

  • なぜタイなのか
  • 海外不動産投資とは
  • 日本のみに資産を持ち続けるリスク

固定資産税・相続税なしのタイへ資産を分散し、大切な資産をリスクヘッジ。 このセミナーで投資から移住までタイの魅力をあなたへお伝えします。

■【今日からはじめるタイ不動産投資セミナー】

開場:12:30
開演:13:00〜15:00
相談・即売会15:00〜16:00
定員数:45名
セミナー代金 お一人様2,000円

カンボジアセミナーでは

  • なぜカンボジアなのか
  • カンボジアのコンドミニアムとは
  • 隣国との違い

経済成長率が8%をを推移するカンボジアの魅力これからの投資についていきなりカンボジアには行けないが、日本にいながら出来ることをお伝え致します。

■「日本にいながらできるカンボジア不動産投資セミナー」

開場:17:00
開演:17:30~19:30
即売会:19:30~20:30
定員数:45名
セミナー代金 お一人様2,000円

■開催場所とお振込について

■TKP大阪本町ビジネスセンター
   カンファレンスルーム7A

〒541-0053 大阪府大阪市中央区本町2-3-4 アソルティ本町 5F/6F/7F

・地下鉄御堂筋線「本町駅」徒歩5分
・地下鉄堺筋線「堺筋本町駅」徒歩3分
会場URL:http://tkphonmachi.net/access.shtml

■参加受付セミナー受講料
・タイ不動産投資セミナー
・日本にいながらできるカンボジア不動産投資セミナー
セミナー受講料: 2,000円(1講座)
■振込先情報
沖縄銀行
牧志支店 (店番:117)
口座番号:普通口座 1602178
※1.振込手数料はお客様ご負担での入金をお願い致します。
※2.入金確認後申し込み完了とさせて頂きます。
※3.入金後のキャンセルは返金出来かねますので事前に予定をご確認の上ご入金をお願い致します。

 

お申し込み頂いた後、一度お電話にてお申し込みの内容を確認でお電話させて頂きますので御対応よろしくお願い致します。

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「タイ全土で外出禁止令が解除」タイ国内で発生しているクーデターの最新状況

現在、クーデター中ではございますが、内見受けは随時受け付け中でございます。別段大きなトラブルはございませんので、ご安心してタイへお越しくださいませ。

2014.5.22 タイのクーデターに関する当社の見解

お客様各位

平素より、グローバルビジネスネットワークグループをご愛顧いただき、誠にありがとうございます。

タイ国内で発生しているクーデターの最新状況についてご報告いたします。

6月13日金曜日、タイ全土で外出禁止令が解除となりました。これに伴い、現在はBTS(高架鉄道)やMRT(地下鉄)などの運行も平常通りに戻っています。重要拠点はタイ陸軍兵士が常駐でおりますが、治安面に関しても問題は見られません。

クーデター発生以降も、タイ国内では大きな混乱は起きておりません。1970年以降で10回を超えるクーデター(今回は13回目)をタイ国民は経験しており、クーデター後に政局が良くなることを実体験として持っているからでしょう。通例では、数か月から1年以内に民政化プロセスに入ります。

実際に、新聞各紙などによる景況感の論調も改善傾向にあります。前インラック政権が主導し頓挫していたコメ買取制度の未払い問題も、クーデターの翌週には支払いが開始されました。経済の指標となる株価も、5月頭の年初来高値を更新し、更なる上昇気配も見せ始めています。観光客の減少は懸念される点ですが、現在のところ、概ね大きな影響は見せておりません。

今後、情勢に変化があり次第、皆様へ再度配信させていただきます。

今後ともグローバルビジネスネットワークグループをよろしくお願いいたします。

株式会社タイ・グローバルビジネスネットワーク
代表取締役 板野雅由

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主要アジア5カ国の発展状況と不動産価格や利回りについて

皆さん、こんにちは。

昨日まで台北でしたが今日はカンボジアからです。

現在、僕たちの会社では、日本、タイ、カンボジア、ミャンマー、香港を拠点に活動をしています。

そのメインは不動産投資へのサポートになりつつあります(本来は不動産業ではないのですが、実態としてその中核になっています)

特に現在はタイ、カンボジアに注力をおいています。そんな不動産価格や利回りの傾向は、国々の発展過程で変わりつつあります。

今回はそんなお話です。

■発展度120の東京

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日本の不動産でも、一番価格や利回りが安定しているのは都市部であり特に東京です。それは低迷期でも唯一価格が安定しているからでしょう。

要するに人口減少期に入った今でも、地方からの流入人口増加で、年間2%前後の増加が見られるからです。東京都2000万人の人口で2%の増加と仮定すると、年間40万人の増加で、それは地方都市1つから3つ分の人口増加を意味します。

それだけ住宅需要があり、消費があるので東京の経済は下支えされているイメージでしょう。

国内の新築物件の利回りは5%から8%前後で、築年数が古く資産価値が減少している物件では10%から15%も目に付きますが、日本全体の人口減少から考えると、客付けが難しく、一定の利回りや価値を求めるには都市部の優良地域に限定してくる傾向にあります。

要するに成熟経済に達している日本経済は今後は経験のない領域に入っていきます。

少子高齢化による、住宅需要の減少、高齢化世帯への賃貸、外国人流入人口に対する賃貸などがそれに当たるでしょう。

これは地方都市では下落に繋がる大きな要因となる可能性を含みます。

このような感じに東南アジアの国々の経済ステージにおいても成熟経済を迎えつつある地域も多くあります。

■発展度100の香港

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  • 不動産利回り2%から4%
  • 物件価格3500万円から
    ※新築と中古の価格差が激しいので平均値は出していません

※40㎡中古3500万円から新築1億円以上(地域築年数により大きく異なる)

代表的な存在は香港でしょう。香港の現在の平均的な不動産利回りは3%から5%です。

地価の上昇や不動産物件の価格高騰は凄まじく、40㎡前後の1ベッドルームの販売価格で1億円は珍しくありません。想定賃料が30万円前後ですので、4%の利回りが出たら十分といった感じです。

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ですが香港はインカムゲインは非課税ですので、日本のような重課税に悩まされることはないようです。また銀行金利が日本と同じようにほぼゼロに近いので、流動資産は金融資産や不動産に姿を変えやすい傾向にあります。

国民性や、国の発展の過程から国民全体が金融や投資に明るい環境も後押ししているのも背景としてあるのでしょう。

香港は不動産下落になると数年前から予測されていますが、可能性濃厚かと感じています。

ですがそれは一過性でしょう。10から20%程度落ちてまた上昇する感じではないでしょうか?地方というものが存在しない香港は価格の高騰が原因で調整という下落がそろそろかと考えられます。

■発展度80%のマレーシア

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  • 不動産平均利回り3%から5%
  • 物件価格100万リンギット(約3000万円)
    ※ヒアリングした会社の数字より

次にマレーシアですが、マレーシアではクアラルンプールやジョホールバルが不動産投資で名を上げていますが、当初からインカムゲインではなくキャピタルゲインがメインとされています。

それは外国人の最低購入価格が規定されているからでしょう。

昨年までは、外国人が購入する不動産は、1400万円以上などと制限がありましたが、実際の現地価格ではそれ以下で十分な物件が出回っていました。なので購入価格から賃貸価格を見ると2%から3%の利回りが出れば十分という物件も多く、ローン購入した場合は少し賃貸価格が下がればたちまち持ち出しということも考えなければ行けない投資となる恐れがあります。

また現在はマレーシアで外国人が購入できる不動産は100万リンギット以上(約3000万円以上)になりました。

当然税制の違いもありインカムゲイン、キャピタルゲイン共に課税対象で、固定資産税もあります。

■発展度60%のタイ王国

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  • 不動産平均利回り6%から9%
  • 物件価格400万円台から購入可能(平均購入価格は平均800万円前後)
    ※弊社の販売実績より

タイの不動産は現在6%から9%前後利回りが平均的です。(地方では10%から12%もあります)

人口増加率はやや横ばい傾向ですが、日本と同じ一極集中でバンコクの価格は下がりにくい背景があると考えてよいかと思います。

またマレーシアと同じくタイは中進国で、今後両国共に所得水準は先進国入りすると考えられているので、キャピタルゲインもインカムゲインも望める国です。現在は横ばい価格でありながらも地価の上昇は継続しており、スピード感はないものの今後の所得増でまだまだ上昇は見込めるでしょう。ここ10年が成長の継続が見られる期間かと考えられます。

固定資産税、相続税、贈与税がないのが大きなメリットです。

日本の税法の改訂で、5000万円未満の海外資産は申告義務がなくなりましたので、海外にプールする資産形成にはベターな安定度でしょう。

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■発展度30%のカンボジア王国

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  • 不動産平均利回り12から15%
  • 物件価格200万円代から購入可能(平均購入価格は平均400万円前後)
    ※弊社の販売実績より

この発展度は僕の個人的な指数を表す数字ですが、アジア圏の中では一番低い存在なのが、カンボジアです。

ですがこの指数の低さは発展段階を表すもので、そのまま成長率と今後のポテンシャルを示すものと考えてよいでしょう。

ようはイメージとして日本や香港まで伸びしろが70%ほど残っている感じです。もちろんこの数値の低さはその分リスクも含みますのでそこは要注意です。

カンボジアの現在の平均的な不動産利回りは12%から15%は出ています。もちろん税制も日本より格段と低く、上がりはじめの今の仕込みで数年で利回りが20%以上も考えてよいかと考えられます。

もちろん政治的な安定度には欠けますが、米ドル建て収入という通貨の安定感もあります。まだ全体の法認知度の低さや前例の少なさから潜むリスクは予測しがたいところもカンボジア特有のリスクだったりもします。

ですがこれらの指数が上昇するに連れてリスクが軽減されて、利回りが落ちるのは全体としての当たり前の要素だったりもしますので、どのポジションに張るのかは皆さんの嗅覚次第でしょう。

どの国も現在価格で買えるのは当然ながら今しかありません。

安定を考えるのならタイ、少しリスクを取って良いのならカンボジア、ステイタスなら香港でしょうね。

 

こちらのSNSでもお繋がり頂けると嬉しいです。

このメルマガは、紺野昌彦が個人的に感じたアジアの経済、ビジネス、投資にまつわる情報を提供するものです。私が所属する団体・法人その他組織とは一切関連性が無ありませんので、予めご了承下さいませ。

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紺野昌彦(konno masahiko)

タイの渡航歴17年、同国との貿易等12年。
高校時代に学生起業で株式会社を立ち上げる。
現在複数の企業の顧問、取締役に就任し、事業投資等の新規プロジェクトに数多く参画。
厚生労働省雇用創造推進協議会や内閣府沖縄産業立地推進協議会のプロジェクトや企画で講師、講演をおこなう他、沖縄県海外ジョブチャレンジ事業の効果検証委員なども務める。この他経済団体や学校等での講師、講演や複数のメディア取材を受ける。
選挙プランナーとしても活躍し7勝1敗の実績を持つ。
今までに経営コンサルタントとして33の店舗、法人の立ち上げに携わり、ビジネスの企画案件を含めると300は確実に超えている。

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【速報】先行販売!人気のバンコクエリアお手頃物件のご紹介

平素より弊社をご利用頂きましてありがとうございます。
今回は皆様にとっておきなの情報をお伝えすべくメッセージを配信させて頂きます。

それは、弊社が昨年新たに業務提携をした『Origin Property Co.,Ltd.』とのタイアップ企画!
独占先行販売のお知らせです。

※2014年3月10日~3月31日までの期間限定です。
どこよりも早くよい条件で購入出来るのは弊社だけの独占販売だからできます。


※トロピカーナのショールームオープンは22日です。
その間は別プロジェクトのショールームにて、プロジェクト画像やイメージ映像をご覧いただけます。

Origin Property Co.,Ltd.もまだプロジェクト未発表の部分もありますが期間限定先行販売が決定致しました。

なんと!

プレセールの前のプレセール!(弊社独占先行販売)
しかも、価格もお手頃 135万バーツから287万バーツ(22.50㎡~42.80㎡)
弊社とOrigin Property Co.,Ltd.のタイアップだから実現した夢のような企画です。
バンコク都内はいくつものプロジェクトを手がけたOrigin Property Co.,Ltd.のような人気ディベロッパーは販売開始日に、即完売も珍しくなく、今後正式販売が開始されてしまえば即、高い成約率になることも予想されます。(オリジン社の販売開始:2014年4月)

人気のOrigin Property Co.,Ltd.物件を弊社の独占販売だからこそ良い条件で取得出来るチャンスです!

◎この物件のお勧めポイント◎

⇒立地の優位性は物件紹介でもご案内しております。

・周辺環境に大型ショッピングセンタースカイトレインの新駅あり

テスコロータス、Big Cといった大型ショッピングセンターが周辺にございます。
また2017年には中心部アソークまでおよそ25分で乗り入れ可能なスカイトレインも延長が決まっている立地

・バンコク最大の工業団地『バンプー工業団地』のお膝元

この工業団地にはのべ350社が入居しておりそのうち約4分の1に当たる72社が日系の企業となっています。代表的なものとしては、住友化学、カルビー、川鉄、神戸製鋼、東洋ラバー、凸版印刷、サンスター、いすゞ、日清製粉などが入っている大きな工業団地です。
そのことから工業団地に勤める方の需要が大きく見込めるのではないかとディベロッパーの見解です。また工業団地内ではございませんが、コンドミニアム建設予定地近くにはホンダ、トヨタなどと言った大手自動車メーカーの工場もございます。

・エコロジーがテーマだから緑が多く癒しの空間が広がります。

ハイクオリティだけでなく、エコロジーがテーマのことから多目的広場や風力発電、ソーラーパネルを完備します。
また、コンドミニアム内の空調もダイキンのエコシステムを採用し電力消費量を40%も削減!

【BTS新駅から500メートル】

トロピカーナの建設現場は、BTSスクンビット線新駅であるエラワン駅から500メートルという好立地。
現在、BTSスクンビット線の終着駅はベーリン駅ですが、2016年末には更に7駅ほど路線が伸びる予定です。
このトロピカーナはベーリン駅から3駅、中心地のアソークまで約25分程度。
周辺には、テスコロータス(ショッピングセンター)、Big C Jumbo(ショッピングセンター) 800m(1駅)、Big C(ショッピングセンター) 2駅、コンビニ、トヨタ自動車タイ本社、ホンダ自動車タイ本社などが隣接されています。

【新駅開通のメリット】

投資に適した新路線物件。
バンコクの鉄道拡張整備はまだスタートしたばかりです。将来的には日本の地方都市以上に高架鉄道、地下鉄が整備されるでしょう。
日本の不動産価格の上昇は、新路線沿線、新駅前なを中心に上昇しました
が、今回の物件はまさにそれに当てはまる物件です。

移住などによる住居用、そして海外不動産投資にもおすすめできるバンコク不動産物件となります。

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(上記の見解は弊社の予測であり保証するものではございませんので予めご了承下さい。)

■物件のイメージ

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これだけ充実した環境のコンドミニアムが誰よりも早く購入出来るのは独占販売だからこそです。

■物件の所在

Map

 

 

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【速報】完成間近!駅前新築物件のご案内

節分が過ぎ暦の上では春を迎え、まだまだ寒いが続いておりますが、如何お過ごしでしょうか。

グローバルビジネスネットワークの岡です。

さて、今回は「バンコクで駅前の物件を探している」というお客様にとっておきの物件情報です。

昨年12月に開通したばかりのウタガート駅前から徒歩3分!!
なんと、その距離200m!

バンコクBTS駅前の貴重な物件です、どうぞご検討くださいませ。

物件の詳細

物件名:THE KEY
完成:今月17日から随時登記開始
最寄り駅:シーロム線ウタガート駅前(2013年12月に完成した新駅です)

 ↓↓下の物件の写真をクリックして頂けるとイメージ動画をお楽しみ頂けます。

Key

■THE KEYの所在

マp

 

より大きな地図で THE KEY สาทร-ราชพฤกษ์ を表示  

 

☆この物件のオススメポイント☆ 

・駅からわずか200mの好立地
・家具付きなので、すぐ住めて、すぐ貸し出せる
(家賃見込み・・・8,000~10,000バーツ)
※家賃は周辺環境の相場からの見込みです。弊社で保証するものではございません。
・もちろんコンドミニアムの設備・セキュリティもバッチリ
(共有スペースには無料のwi-fiにフィットネスジムは25mプールも完備されています)

・04B10 (現状日本人の方が頭金まで精算されています。)
※この部屋のみ家具付き!!

※間取り(1Bedroom 31㎡)

31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※内装イメージ

内装

物件価格…250万バーツ (価格の相談は別承ります)
(完成間近、しかもバンコク都内で駅前でこの価格帯の物件は少ないです!)

■お支払いの流れ
⇒現在所有されている日本人の方に350,000バーツ(約1,050,000円)
ディベロッパーに2,150,000バーツ(約6,450,000円)
(登記費用が約1%、修繕費12,400バーツ約40,000円、共益費14,136バーツ約45,000円)

お支払いイメージ図

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※その他、同じプロジェクトの物件は数件確保してございますので、価格帯も含めご相談下さい。

保有数に限りがある物件です。
駅前の物件で完成間近のお値打ち物件になりますので、お早めのご相談お待ちしております。

 

担当:岡までお問い合わせ下さい。

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【速報】バンコク市内で300万円台からコンドミニアム購入可能!!

 

日本列島は冬将軍の到来で寒い日が続いておりますが、皆様はいかがお過ごしでしょうか。

私、株式会社グローバルビジネスネットワークの岡と申します。
今回ご案内致します新年1回目の配信は「バンコクのコンドミニアム格安物件!」です。

まだまだ面白いバンコクのコンドミニアム

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弊社がご紹介しているタイのコンドミニアムは駅近・好立地で販売価格が日本円で800万円から1000万円前後の物件が中心です。 なぜ駅前物件が中心かと申しますと、駅前の場合日本と同じで入居率、値上率なども良好で非常に優良な物件だからです。
一方、駅から少し離れた場所であれば、日本円で300万円台で購入できる物件も多く存在します。

タイ自体のポテンシャルから見るとバンコク全体で地価の高騰が見られますので、低価格物件だからといって価値がないわけではございません。
もちろん価格が安価な分賃料も安く、賃貸利回りで考えると多くは見込めませんが、現状のタイの経済成長、ASEAN経済後の発展を考えると中長期的に保有した場合のキャピタルゲイン(転売差益)は十分に期待できる不動産物件なのです。
今回は安価な販売価格のバンコク市内の物件のご紹介です。
当然リーズナブルな価格のために売れ行きは非常に早く、現在掲載している物件も2ヶ月後には売り切れとなることも予測されます。

そのことから購入ご希望の方は是非お早目に内見されてみては如何でしょうか。

※成約展開が早いのは、市場にマッチしていることの証明にもなります。
これらをムリな価格での転売ではなく、地価上場、物価上昇に合わせた価格での販売でも十分な差益は見込めます。

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 この機会に是非、300万円台から海外投資を初めてみてはいかがでしょうか?

弊社でお勧めの物件をご紹介致します。

Regent Home 22

生活に便利なオンヌットエリアの物件です。

2012101695351_0pic

こちらの物件はRegent Green Power Co,Ltd社の物件でこちらのディベロッパーはすでにバンコク都内に
すでに21棟の実績のある大手ディベロッパーです。現在も数箇所でプレビルド販売されています。

物件詳細はコチラ⇒http://thai.gbn.bz/archives/4806

G Haus Shukumvit Soi 109

今、地元タイ人にも人気のベットタウンエリア、ベーリン地区の物件です。

価格:2階(1Bedroomタイプ) 150万バーツ〜
(内見の時期によって同じ価格のものが成約済みになっている可能性もございますのでご了承下さい)

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こちらの物件はなんと!!家具付き物件です。(家具が不要な場合は5万バーツ値引き)
キッチン、エアコンはもちろんのことドレッサーやソファテレビまで完備されています。
賃貸はもちろんのこと、個人で住むのにも最適な物件です。
もちろんセキュリティ面もしっかりしています。
物件詳細はコチラ⇒http://thai.gbn.bz/archives/4831

 

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今年も皆様に旬の話題を提供して参ります。
そして多くのお客様によりよい物件を提供できるよう、努めてまいります。
本年も変わらぬお付き合いをどうぞよろしくお願い致します。
まだまだ、寒い時期は続きますがどうぞご自愛下さい。

 

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東南アジアのビックマック指数

ビックマック指数をご存知の方も多いでしょう。
ビッグマック価格を基準とした経済指数評価方のひとつで、世界各国のマクドナルドで販売されているビッグマック1個当たりの価格で示します。
ビッグマック指数(Big Mac Index)は、購買力平価説を元に為替相場を推理する際の一つの指標とされている。イギリス経済専門誌「エコノミスト」によって考案された面白い指標です。

そんなビックマック指標で東南アジアいわゆるASEANの国々を見てみたらどんな感じなのかが、気にったので調べてみました。
もちろんASEAN圏内の国々はまだマクドナルドが進出していない国も多いので、進出している一部の国の指標となりますが。。

まずは日本ですが、ビックマック指数だけでは面白くないので、いくつかの指標も合わせてみました。

日本
人口127.61 (100万人)10位、(185ヶ国)2012
人口密度337.64(人/km2)19位、(185ヶ国)2012
就業者数62.70 (100万人)2位 、(34ヶ国) 2012
失業率4.35 (%)87位、(106ヶ国)2012
名目GDP(USドル)5,960.27 (10億USドル)3位、(187ヶ国)2012
一人当たりの名目GDP(USドル)46,706.72 (USドル)12位、(185ヶ国)2012
実質経済成長率1.96 (%)118位(187ヶ国)2012
国際競争力(WEF)5.40(指数)9位、(148ヶ国)2013
携帯電話契約数138,362,823 (台)7位、(195ヶ国)2012
インターネット普及率79.05(%)30位、(193ヶ国)2012
ビッグマック価格320

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(円)39位、(57ヶ国)2013

ASEAN圏内の先進国のシンガポール
シンガポール
面積710.00(km2)179位、(201ヶ国)
人口 5.31(100万人)113位、(185ヶ国)2012
人口密度7,481.69(人/km2) 1位、(185ヶ国)2012
就業者数3.07(100万人)22位、(34ヶ国)2012
失業率1.95(%)104位、(106ヶ国)2012
名目GDP(USドル)276.52(10億USドル)36位、(187ヶ国)2012
一人当たりの名目GDP(USドル)52,051.81(USドル)9位、(185ヶ国)2012
実質経済成長率1.32(%)135位、(187ヶ国)2012
インフレ率(年平均値)4.58(%)79位、(187ヶ国)2012
国際競争力(WEF)5.61(指数)2位、(148ヶ国) 2013
携帯電話契約数8,063,000(台)92位、(195ヶ国)2012
インターネット普及率74.18(%)35位、(193ヶ国)2012
ビッグマック価格369(円)31位、(57ヶ国)2013

僕たちが拠点を置く、タイ王国
タイ王国
面積514,000.00(km2) 50位、(201ヶ国)
人口67.89(100万人)20位、(185ヶ国)2012
人口密度132.09(人/km2)56位、(185ヶ国)2012
失業率0.68(%)105位、(106ヶ国)2012
名目GDP(USドル)365.97(10億USドル)33位、(187ヶ国)2012
一人当たりの名目GDP(USドル)5,390.41(USドル)95位、(185ヶ国)2012
実質経済成長率6.49(%)33位、(187ヶ国)2012
インフレ率(年平均値)3.02(%)118位 、(187ヶ国)2012
国際競争力(WEF)4.54(指数)37位、(148ヶ国)2013
携帯電話契約数84,075,036(台)17位、(195ヶ国)2012
インターネット普及率26.50(%)115位、(193ヶ国)2012
ビッグマック価格285(円)43位、(57ヶ国)2013

ASEANで人口規模2位のベトナム
ベトナム社会主義共和国
面積329,241.00(km2) 67位、(201ヶ国)
人口88.76(100万人)13位、(185ヶ国)2012
人口密度269.60(人/km2)29位、(185ヶ国)2012
失業率4.47(%)85位、(106ヶ国)2012
名目GDP(USドル)155.57(10億USドル)58位、(187ヶ国)2012
一人当たりの名目GDP(USドル)1,752.62(USドル)134位(185ヶ国)2012
実質経済成長率5.25(%)52位、(187ヶ国)2012
インフレ率(年平均値) 9.10 (%)29位、(187ヶ国)2012
国際競争力(WEF)4.18(指数)70位、(148ヶ国)2013
携帯電話契約数134,066,000(台)8位、(195ヶ国)2012
インターネット普及率39.49(%)96位、(193ヶ国)2012
※マクドナルドはこの国にはまだ進出していません。

ASEAN第二の経済先進国、イスラム先進国と呼ばれるマレーシア
マレーシア
面積330,000.00(km2) 66位、(201ヶ国)
人口29.46(100万人)43位、(185ヶ国)2012
人口密度89.26(人/km2)82位、(185ヶ国)2012
失業率3.03(%)100位、(106ヶ国)2012
名目GDP(USドル)304.73(10億USドル)35位、(187ヶ国)2012
一人当たりの名目GDP(USドル) 10,344.87(USドル)64位、(185ヶ国)2012

実質経済成長率5.64(%)42位、(187ヶ国)2012
インフレ率(年平均値) 1.66(%)165位、(187ヶ国)2012
国際競争力(WEF)5.03(指数)24位、(148ヶ国)2013
携帯電話契約数41,324,700(台)30位、(195ヶ国)2012
インターネット普及率65.80(%)46位(193ヶ国)2012
ビッグマック価格230(円)54位(57ヶ国)2013

これら指標と実際のアジア経験から推察すると、何とも言えない感じですね。
国民一人当たりのGDPはタイよりマレーシアの方が高いにも関わらず、ビックマックの価格はタイの方が高額です。これはマレーシアの平均所得が、約35%を占める中華系富裕層の高所得が、全体のGDPを引き上げているのが要因なのと、タイの地方とバンコク等の人口密集地の所得格差が要因でしょう。

そもそもビックマック指数に興味を持ち、比較のためにブログを書こうと考えたのですが、実は別のものに着目してしまいました。それはインタネット加入率です。
日本もここ20年でリアルマーケットからバーチャルマーケットいわゆるECに大きく市場はシフトしたように現在のインターネット加入率の増加によりそれらの市場の拡大が安易に考えられるいっぽう、日本の30年、50年前と言われるこれらの国々の携帯電話の普及率です。
スマートフォン率は日本より高いアジアの国々ですので、すでにネットでの情報を取る、EC市場は大きくスタートしているのでしょう。

以前にタイで某会社のECの販売実績を見せてもらいましたが、右肩上がりの業績でした。会員数が2年で200万人増の勢いでした。。

このような指標を眺めることで、新たなビジネスや、新たなチャンスを感じる今日この頃です。

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バンコクのコンドミニアム

バンコクのコンドミニアム
現在バンコク滞在中です。
ここ最近は日本の滞在日数がめっきりと少なくなりました。使う語句も「日本へ帰る」から「日本へ滞在」という表現を日常に使ってしまう有様です。
先日もタイの完成コンドミニアムの紹介をしましたが、今回はその細部までの画像を写しましたので紹介してみたいとおもいます。
僕がちょうど今月に引っ越したばかりのコンドミニアムです。

タイのコンドミニアム(マンション)は、通常プレビルドと呼ばれる建設認可の降りた時点からの販売を開始するのが一般的です。
簡単に説明すると、建設前だから約3割前後ほど安価に購入できることができる物件です。
この性質から、不動産投資の対象にも用いられ、プレビルド投資物件ともいわれることもあります。

僕たちの会社でもタイの不動産のプレビルド物件を専門で扱いってるのですが、最近ではコンドミニアム(マンション)の投資対象から、移住や老後の住居としての実需としての日本人の増加も目立ち始めました。

そのような背景から今直ぐに住めるコンドミニアム(マンション)、賃貸で今すぐ収益が見込める物件として完成直前、または完成後物件の問い合わせが増加し、成約にも至っています。

コンドミニアム(マンション)の完成物件は、当然建設前より値だんが高く、物によっては20%〜80%まで価格が上場している倍も珍しくありませんが、タイ人マーケットでも完成後のクオリティーの確認、設備の動作チェック、完成後のロケーション(完成までい2〜3年かかるのでロケーションも大きく変わります)などを確認してからというマーケットも半分近くあるようです。要するに不動産投資ではなく実需に関してはこのような傾向も大きいでしょう。

タイ不動産

バンコク不動産

このコンドミニアムが現在僕のタイの住居となっています。
37階建てのミドルクラスのコンドミニアムです。

タイ不動産

バンコク不動産

タイ不動産ディベロッパー

バンコク不動産投資

一階のエントランスから地下にあるロビーの様子です。
そのあたりの3つ星、4つ星クラスのホテルには十分にまさるクオリティーですね。
「新築だから」とお思いの方もいらっしゃるでしょうが、僕が先日まで住んでいたコンドミニアムは築4年(入居時は築3年)の物件でしたが、清掃や管理は日本のマンションよりもはるかに行き届いています。
清掃員複数名、ドアマン、警備員、メンテナンス、レセプションなど総勢15名くらいが常駐ですからね。

※参考までにタイではこのくらいの管理体制は一般的です。
3000〜1万バーツくらいの安価なタイ人向けのローカルアパートでも、警備員、レセプション、清掃員は当たりまえのサービスとして付いています。
高級だからというわけではありません。
もちろん教育や管理などは、高級物件とは大きく異なるでしょうが。。

バンコク不動産投資

タイ不動産投資セミナー

37階にあるプールです。
やはりファシリティーの充実しているコンドミニアムが人気が出るポイントとなります。
このコンドミニアム(マンション)のプールは約20mのプールで水深が130㎝くらいで程よい広さでした。

タイ不動産ディベロッパー

こちらもコンドミニアム(マンション)37階にある共有施設のビリヤード場。

タイ不動産ディベロッパー

屋上の各施設をつなぐ廊下の様子です。

バンコク不動産投資

バンコク不動産投資

最上階にある共由トイレとスチームサウナとミストサウナの入口です。
そして同じく最上階にあるフィットネス。37階からバンコク市内の夜景を見てのトレーニングもまた格別です。

バンコク不動産投資

タイ不動産ディベロッパー

こちらも最上階にあるガーデンですが、生芝が植えられとてもきれいに整備されています。
そして緊急時にはヘリポートの機能を果たす仕組みも持っています。

最上階からの眺めはこのような様子。

タイ不動産投資セミナー

画像のコンドミニアムは、先日まで僕が住んでいた物件ですが決して小さいわけではありません。37階建てから31階建てを眺めるとこうなります。6階の差は意外とあるので自分でも感心しました。

冒頭にお話したタイのプレビルド物件への投資ですが、このコントミニアムが非常に素晴らしい優良サンプルとなります。

このコンドミニアムは、プレビルド価格(建設前販売)で45㎡の1ベットルームが280万バーツから350万バーツで販売されていました。3週間前に物件引き渡し、入居が始まったのですが、完成後1ヶ月の転売価格は420万バーツで約60〜100万バーツほどの値上がりを見せています。もちろんいい調子でリセール物件が成約されています。弊社のお客様もお買い求めいただいていおります。よりよい物件をお買い求め頂くことで、よりよい投資につながるタイのコンドミニアムの見学にタイに遊びに来られませんか?

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バンコクで不動産を購入するコツ

最近、けっこうな勢いで東南アジア、いわゆるASEANへの不動産の分散投資が着目されつつあります。
今回はそんなバンコクでの不動産購入のポイントを書いてみたいと思います。
東京五輪の開催が決定したことににより、関東圏を中心に不動産の価格が場所によっては10%近く上昇しているケースもありますが、日本の不動産バブル時期の価格から比較すれば、20%近く下落しているので10%の上昇でも不安要素が残るのでしょう。このように昨年からの不動産への投資が着目度が上がるにつれてタイをはじめとする不動産の海外分散投資もメジャーになるつつあるのでしょう。

海外での不動産の分散投資が流行気味ですが、おそらくは来年の春以降、その着目度はピークに差し掛かるのではないかと考えています。
日本国内では消費税増税の報道がありながらも、アベノミクスで景気は高揚気味ですし、再び東京での五輪開催はそれらに追い風となるでしょう。
一定の高揚感は、企業の増収ならびに新規投資に拍車をかけますが、連日報道される東南アジアの新興国での経済や、日系企業の海外進出もこれに例外なく増加の一途となるでしょう。

僕たちの会社ではタイに現地法人を置いていますが、タイだけでもここ2年は過去最高の日系企業の進出がいまだに継続していますし、隣国のミャンマーやカンボジアも今後さらなる増加となるでしょう。また個人の投資レベルでも年々個々の情報リテラシーが高まるにつれ、多くの投資情報を国内で精査する事も可能になり、前回までのブログ記事のように、日本国内出も海外不動産投資の展示会や説明会も増加しています。
これらは日本国内における海外不動産投資の情報を高めるだけでなく、マーケット規模が拡大するにつれて自然に増加している傾向でもあるのです。

そんな中、タイの不動産投資セミナーでも回を重ねることに質疑のグレードが高くなりつつあります。

今回はそんなタイ・バンコク市内の不動産購入(コンドミニアム)についてのポイントに特化して書いてみたいと思います。

バンコクの不動産(コンドミニアム)は、有効期限が十分にあるパスポートコピーと、外国からの購入金額の送金証明書があれば、非居住外国人でも所有することが可能です(区分所有の登記)
タイでは土地自体は、外国人では購入できませんが、上物などの区分所有は外国人にでも認められています。

隣国のマレーシアでもクアラルンプールやジョホールバル州でも海外分散投資の対象国として着目を集めておりますが、僕の中ではタイが一番ベストな国だったりするのです。

マレーシアの不動産を紹介するサイトも近年では数多く存在しますが、実際にそのサイトを覗いてみてください。
販売されているコンドミニアムの価格は、日本円で2500万円前後からの価格スタートが大半です。中には5000万円、1億円などの高額な物も数多く紹介されています。元々マレーシアでは外国人が購入できる不動産には価格の外国人設定があり、州によっては2000万円以上の価格のものしか購入を認めておりません。

ここで疑問なのですが、これらの取得価格で利回りが発生する家賃を取得するにはどれくらいの価格なのか?

高額物件には50万、60万の家賃を取らなければ収支が合いませんが、これらの所得層が2500万人のマレーシア国民の中にどれくらいのウエイトを占めるのか?

もちろん今後は急激な経済成長も期待できますし、価格の高騰やバブルも期待できるでしょう。
ですがそれで得れるのはキャピタルゲインと呼ばれる、転売差益だけとなるケースも多いでしょう。またマレーシアでは非居住外国人に銀行がローンを80%まで組むことが可能な国でもありますが、購入された方の中では、何年もローンだけを支払っていて、家賃収入はないケースも報告されています。

さてそれと比較したタイの不動産物件ですが、まず外国人に対する価格設定がありません。
ですので500万円、600万円台くらいのタイ人向けの住居も購入可能です。
僕たちの会社で販売しているコンドミニアムは平均的には日本円で700万円〜900万円台のものが大半です。これは実際現地で賃貸で貸した場合に、賃貸利回り(インカムゲイン)として8%〜15%くらいは見込めそうな物件を紹介しているからです。

また現在タイの不動産価格も上昇傾向で、以前のブログに書いたようにBTSの延長路線上で33%くらいの高騰を見せています。
またこれにらに引きずられるように中心部でも47%くらいの地価高騰がここ2年で発生しているのがバンコクの地価の実情なのです。
これからから想定すると、仮に現在8%くらいの賃貸利回りでも、数年の所有で10%11%と利回りの上昇は十分に可能な範囲と予想しています。10年くらい前にバンコクの中心部でも200万バーツから300万バーツで購入できたコンドミニアムが、現在では450万バーツ以上出さないと購入できない価格にまで値上りをしており、当時10%前後だった利回りの物件が現在は20%〜25%となっているケースもまったく珍しくないのが、新興国タイの特徴でもあるのです。

狙いは拡張路線沿線の郊外駅
先ほどのように中心地ではプレビルドの物件でも販売スタート価格は400万バーツ以上は当たりまえの価格にまで高騰していますが、BTS(高架鉄道)やMRT(地下鉄)の郊外駅付近では200万バーツ台からの購入が可能です。
ここ2年のコンドミニアムの価格上場を見ていましても、2年前まで250万バーツ台で購入可能だったエリアが、今では300万バーツ台にまで上昇しており、全体的に30〜50万バーツほどスタート価格が上昇した感があります。
もちろんこれらの価格は、先ほどの地価上昇の33〜47%というバンコク都市部の地価高騰に一定の比例した連動という感じです。
これでもまだバンコク市内の世界地価ランキングは、82位という低いランキングなのです。

駅により需要の異なる間取り
これは賃貸で貸し出す場合、日本人需要を考慮したケースになります。
現在バンコク市内に在留する日本人は、10万以上とも言われています。それから推測するのと、実際の現地の実需では、日本人学校の多い
バンコク市内だとトンローに近いエリア、パタヤの場合はシラチャーに近いノースパタヤ付近では家族連れ日本駐在員の需要がかなり高く、2ベッドルームなどのファミリータイプがかなりいい値段で賃貸で貸す出すことも可能です。
これに引き換え路線郊外の場合は、単身者の需要が拡大する傾向が見られます。(パタヤの場合はサウスパタヤ)
立地や周辺環境による間取りが購入の際の決めてにもなるでしょう。

将来の転売を考えて
冒頭にも説明したように転売する際のマーケットを意識する事も重要です。
私どもでおすすめしているコンドミニアムは、700万円〜900万円台。現在の地価上昇率から考えて2〜5年くらいで1000万円〜1300万円くらいの上昇を予想しているのですが、最大のマーケットはタイ人のアッパーミドル層となります。このマーケットにアプローチ可能な価格帯の物件がより転売にはスムーズかと考えますし、賃貸で貸し出す際にも、これらの所得層で貸出できる価格帯を選ぶのがポイントでしょう。
仮に3000万円の投資をお考えの場合は、700〜800万円台の物件を4〜5ユニットが理想的かと考えます。
空室期間を考える分散投資と、転売した際のインカムに対する課税も分散することにより節税が可能となるからです。
タイでも所得に関しては累進課税なので、高額物件で高所得を出した場合の課税率は高くなりますので、切り売りして課税税率を下げるのもより高い収益につながるのです。(日本に所得を持ち帰った場合は複合課税で、タイでの課税を控除して再課税されますがそれでも国内の5年以内転売課税より約15%もお得なのです)

ひとつのコンドミニアムで優良なユニットは3割程度
前々回のブログでも書きましたが、タイだけではなくどこの不動産(コンドミニアム)でもそうでしょうが、ひとつのコンドミニアムでもより優良な物件は3割程度のユニットでしょう。もちろんコンドミニアムの場所の選定で大きく変わりますが、さらにその中でもよりよいユニットとなればさらに戸数は限定されてきます。一番おすすめなのは、発売開始時直ぐにリザーブすることです。
人気の方角(前々回のブログを参照ください)や階層、そしてファシリティーによりこれらは大きく変わります。

※駅から徒歩圏
※新たに開設される新路線や延長路線下
※中心部よりやや郊外
※種変環境により購入間取りを考える
※販売して間もない物件
※ファシリティーが充実している(屋上プール物件は賃貸でも転売でも人気が高いです)

タイの不動産は最高ですよ☆

タイ不動産

タイ不動産

バンコク不動産

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タイ不動産投資セミナーを東京、大阪で開催しました

タイ不動産の投資セミナーを開催しました。
今年の4月から東京でスタートしたタイ不動産の投資セミナーですが、今月で3回目の開催となりました。
今回は、11日に大阪で海外不動産投資セミナー、13日に東京でタイ不動産投資セミナー&コンドミニアムディベロッパーによる事業説明会を開催したのですが、回を重ねる毎に参加者の数と、本気度はかなりのものになってきているのを肌で感じます。
それだけ海外への分散投資は一般化しつつあるということでしょう。

タイ不動産投資セミナー

パタヤ不動産

画像はインテックス大阪で開催された不動産フェアでの海外不動産投資セミナーの様子です。
お話は、国際的に活動しておられる不動産鑑定士の山岸さん、海外不動産投資で有名なステイジアキャピタルジャパンの奥村さん、そしてグローバルビジネスネットワークから僕がお話させて頂きました。
画像では多くは見えませんが、約50名近い皆様が参加され、不動産フェアでも直接実売につながる盛況ぶりでした。

タイ不動産投資セミナー

タイ不動産ディベロッパー

海外不動産投資

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東京でのタイ不動産投資セミナーでも30名近い参加者の皆様にお集まりいただき、2時間のセミナー、そして質疑と個別相談会も2時間に及ぶ盛況ぶりでした。セミナーではタイのコンドミニアムディベロッパーのアーバンプロパティー社からもプロジェクトマネージャー他2名の参加を頂き、会社概要や事業内容などもご説明頂きました。

そしてセミナーでは、タイの経済的ポテンシャルや今後の経済的な見通し、そしてここ2年で33%前後の地価高騰を見せたBTS(高架鉄道)の新路線沿線、そして47%の高騰の中心市街地などのお話をさせて頂きました。またタイの不動産投資に必要な要素でもあるどんなコンドミニアムを選ぶべきか?そして良いコンドミニアムでもどんな部屋を選ぶべきなのかをお話させていただきました。

タイのバンコクではやはり鉄道沿線の駅近物件は必須です。
BTS沿線上の新しく開通する新駅や、今後発展が見込まれる地域での駅前物件が、価格の上昇を考えるにはベターな物件となるでしょう。
また1つのコンドミニアムでもユニット数は、少ない物でも200ユニット、多いコンドミニアムでは600〜800ユニットという大型のものまで存在します。
もちろんこのすべての部屋が、ベストというわけでもありません。
全ユニットの中でもよりよい物件はおそらくは30%ほどのユニット数でしょう。
そのよい位置のユニットを選ぶことにより値段がより上がる、そして賃貸でもより高い賃料を取れることになるのです。
よい物件は、それぞれ条件があり、高層物件の場合は中層階以上であったり、東向の部屋(タイは熱心な仏教国でもあります。東からのご来光を浴びる部屋は縁起が良い部屋とされています)であったりします。西向きは西日が強く人気がありませんが、パタヤなど海沿いの物件の場合は西側のビーチ側が人気がある場合もあり、西にお寺や、バンコク市内の景色が広がる場合は西が良い場合もあったりします。
このような物件による特徴などを今回はお話させて頂きました。

もちろんタイでの税金の仕組み、そして各種税率なども重要な要素でもあります。

今後は2ヶ月に1度は東京、大阪でのタイの不動産セミナーを開催致しますので、興味がある方は是非ご参加ください。

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タイ・パタヤの45階建てコンドミニアム(マンション)ご成約

パタヤで45階建て物件をご契約頂きました、福岡の井上様。
井上様は、ネットビジネスの傍ら海外での不動産投資での運用をご希望されタイに不動産の見学来られました。
バンコク、パタヤの複数の不動産物件をご覧になり、パタヤの物件をお選び頂きました。

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RAIMON LANDとの業務提携について

【現在、販売実績No.1 ※2014/Q3現在】タイで展開するアメリカ資本の大手投資会社レイモンランド(RAIMON LAND)と業務提携致しました

laimonlandタイで展開するアメリカ資本の大手投資会社レイモンランド(RAIMON LAND)と業務提携致しました。
レイモンランド社(RAIMON LAND)は、タイ国内でコンドミニアムのディベロッパーとしてバンコク、パタヤなどで高層コンドミニアムを多く展開しております。またタイ以外でもドバイでの同事業や、多くの不動産投資や開発を手掛けている優良企業です。
タイでの物件では、上質なヨーロッパ製の床材など内装具材を使用し、ラグジュアリー性の高い空間を提供しております。

タイ証券取引所(SET)上場 /  上場年月日:1998年9月10日
売上高:5,508.9万THB(2012年)  /  純利益:495.8万THB(2012年)
株価はここ2年で約4倍に急騰
タイの不動産物件賞(Thailand Property Awards)を2008,2009,2010,2012と4度受賞

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画像は、レイモンランド社(RAIMON LAND)副社長のPiaras Moriarty氏から招待を受けてバンコクでの竣工パーティーに出席した様子です。

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弊社はまだアジア(タイ)で法人を昨年設立して営業を開始したばりですが、このような大手資本と業務提携が出来るようになり非常にうれしく思います。お話では日経企業では僕の会社だけだそうです。

レイモンランド社(RAIMON LAND)パーティー

パーティーの様子はこんな感じでした。
アジア圏からそして欧米から多くの投資家の皆さんがあつまっておられました。
この日は国際都市バンコクを感じさせられました。 

弊社はタイの大手ディベロッパーの複数とこのようなつながりを持ち、他社より早い建設情報や、お客様に有利な情報をご提供致します。

レイモンランド社の物件一覧はこちら

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タイ・バンコクに移住した場合のコスト

現在僕は、タイ・バンコクの自宅からブログを書いています。
沖縄と大阪、そしてタイのバンコクが故郷と化しています。
元々は兵庫県尼崎市で生まれ、18歳までが西宮市で育ち、以降は大阪市内在住でしたが、沖縄には14年目、そしてタイには昨年から長期滞在を始めています。(タイに通い出してからは17年くらいになるでしょうか)
そんなタイでの居住の金額について書いてみたいと思います。

タイは最高ですよ☆

日本よりやすいコストで、プール、ジム付きのコンドミニアムで生活できます☆

一般的にタイの物価は、日本の5分の1程度と言われていますが、これはタイ全土の平均です。
バンコク市内は思った以上に物価は高く、3分の1くらいで見て頂いたほうがいいかもしれません。
もちろん郊外の都市や農村部に行けば、かなり安価なのは間違いありません。

当然外国人の所得での居住になるので、レバレッジの効いた生活ができるわけで、画像の僕の住むコンドミニアムは、賃料が日本円で約6万円ちょっと。バーツ安の時なら、5万円くらいの賃料でしょうか。
もちろんゲートに守衛が居て、レセプションがあり、3重のオートロックで、居住者以外は居住フロアには入れません。

フロアや廊下の掃除も毎日あり、ベッドメイクや洗濯、清掃は別途オーダーも可能です。(月8回で2000バーツ)
実はこのレベルは、タイに住む外国人では平均的です。駐在などで赴任する外国人という立場では、決して贅沢ではありません。
中には、日本円で10万円、15万円もしくはそれ以上の賃料を払い、貴族並みの生活をしている人もいらっしゃいます。

タイにはもっと安い物件も多くあります。

バンコク市内のマンション等の賃貸住宅ですが、安いものでは3000バーツ(それ以下もある)くらいからありますが、このような安価な賃貸物件は、一般の不動産業者では扱っておりません。
基本的にタイではもともと賃貸仲介業者という概念はなく、家主との交渉になります。最近でこそ外国人向けの仲介業者が増えていますが、まだまだ一般的ではありません。また仲介業者では2万バーツ未満の物件は取り扱うケースは少なく、それ以下の5000、6000、7000バーツの物件は自分の足で見つけなくては行けません。



画像の物件は以前にもブログで紹介したことがありますが、バンコク市内で地下鉄駅から徒歩10分くらいのアパートですが、1カ月の賃料が3700バーツです。現在の円安、バーツ高のレートでも12000円くらいでしょうか。
利便性も十分で、ここも2重のセキュリティー、そしてレセプションカウンターもありますので、まずまずの物件だと思います。
外国人の住む物件としてはこれくらいグレードからのスタートかもしれません。もっと安いものは流石にキツイかも。。

バンコクの電気代は、今手元に資料がないので詳細は後日記載しますが、電気、水道、込みで1500~2000バーツ見ていたら問題ないと思います。(僕の部屋が日本で言う1LDK程度の広さなのでその指数とお考え下さい)もちろん部屋の滞在時間で変わって来ますので、常時自宅に滞在して、常時エアコンフル稼働となれば変わってくるでしょうけど。。

インターネットは回線を引いてもらい月々600バーツ程度。

ではバンコクに滞在(住む)場合にどれくらいのコストが必要か。

パターンA 僕の場合
賃料  20000バーツ(日本円で約6万円)
光熱費 2000バーツ(日本円で約6000円)
ネット  600バーツ(日本円1200円)
食事代 18000バーツ(1日600バーツ計算で30日) ← 僕はお酒を飲みませんので飲みには行きません。。
交際費 10000バーツ(日本円で3万円) ← 従業員や交際費などの飲食代。

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3Gシム400バーツ(日本円で1200円) ← スマホの1カ月の料金。
雑費  5000バーツ(日本円で1万5000円) ← 交通費など

合計  56000バーツ(日本円で168000円)

パターンB 僕の友人の場合 ← 格安に生活しているパターン
賃料  7000バーツ(日本円で2万1000円)
光熱費 2000バーツ(日本円で6000円)
ネット  600バーツ(日本円1200円)
食事代 10000バーツ(1日300バーツ計算で30日)
飲み代 10000バーツ(日本円で3万円) ← タイ人と飲んでいるそうです。
3Gシム400バーツ(日本円で1200円) ← スマホの1カ月の料金。
衣服  2000バーツ(日本円で6000円)
雑費  5000バーツ(日本円で1万5000円) ← 交通費など

合計 37000バーツ(日本円で約110000円)

もちろん飲み代などを押さえたらもっと安価に生活できるかもしれませんね。
また、一定に遊びまわっても20万円もあればかなり優雅な生活ができるかもしれません。
これは皆さん次第でしょう。

最近知り合った数名の日本人は、アフィリエイト収入だけで生活されている方もいらっしゃるようで、それも立て続けに数名会い驚きました。10万円程度のネット収入はそう難しくはありませんので、かなりいい感じかもしれませんね。
時折、日本人の友人ツテのアテンドをして臨時収入があるようです。タイに来て一からこれらを作るのは難しいでしょうけど、ネット収入や権利収入などある場合はいいかもしれません。(ビザの問題もクリアしないと行けませんが色々方法があるようですね)ビザの事はまたの機会に紹介します。

※あくまでも2人のデータでしかありませんので、ご容赦ください。

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ミャンマー進出(ビジネス)セミナー

昨日2月8日に那覇でミャンマー進出や投資のセミナーを開催しました。
話題沸騰のミャンマー。連日報道でも取り上げられている知られざる国ミャンマーの経済や現在のリアルな開発事情、そしてミャンマーのビジネスについての内容のセミナーでした。
実はこのミャンマー進出セミナーは、1週間前に告知したのですが、当初25名と設定していた会に応募して1時間で定員オーバー。翌日には40名を超えたので、48人の会議室に変更。そして翌日には70名を越えました。
ミャンマーに対する好奇心を多くの皆さんが持っている証拠でしょうね。
そんなセミナーの内容と、ミャンマーについて。

連日ミャンマーの特集がテレビや雑誌で報道されています。
昨日のセミナーの最中にもテレビでミャンマー特集が組まれていたようです。
先日、ブログで紹介した日本の経済系雑誌でも多くが、東南アジアの特集です。その中でもミャンマーのページは一番ウエイトが取られていました。

ミャンマーは民主化してから3年目になります。
2010年に軍事政権から民主政権に移行してから3年足らずの間に、ミャンマーへの進出企業や、海外からの支援は後を絶たず、日系企業においても昨年の1.8倍、ミャンマーの在留する日本人の数も、昨年初頭には800名程度だったのが、現時点では2800名まで増加しています。
その大半が企業の駐在員でしょう。

今回のセミナーでは、僕が2年間調べたデータ(現地に足を運んでの物を含む)と、ご当地ミャンマーから招いたビジネスパートナーのミャンマー人の視点も合わせた内容でした。
ミャンマービジネス、やはり熱いようですね。進出はそろそろ機が熟してきたようにも感じます。

実は僕自身は、ミャンマーの調査を2年ほど続けて、地価の高騰(実態に伴わない高騰)や、その他現地の諸事情で、一旦は進出を躊躇していたのが、本当のところです。その大きな理由は、実態に伴わないあらゆるものの高騰。これにつきます。

ヤンゴン市内の20か所くらいのポイントで2回にわけて地代の調査をしましたが、高騰度合いが異常でした。
経済成長率は、6%ちょっと。入域観光客も隣国タイの20分の1にしか過ぎない状況ですが、地価が6倍まで高騰です。その実態は、「隣の土地が2000万円で売れたから私は、3000万でしか売らない」こんな高騰が意外に多い。。「バブルだから仕方がない」という根拠のない高騰。
実態経済に伴わない高騰はかなり危険ではあります。
これが僕自身が進出を躊躇した大きな理由です。自分達のポテンシャルを過大に評価し、それに対する見込み価格での販売が高騰の実態だったりします。

ですがそのような状況でもアジアビジネスのフロントラインにか変わりがなく、躊躇しているとこの大きな振興市場は他の国や企業に大きくな入りこまれることとなるのです。(実際には僕の会社で6月から現地事務所は開設します)

理由はミャンマーはビジネスのステージとして熱すぎる場所だからです。

北には世界で最大消費国となる中国の13億人の人口が控え、西には人口9億のインド、東には東南アジアで最大の産業蓄積を誇るタイがあるのです。さらにミャンマーはアジア圏で一番人件費が安価で国民性も親日で、勤勉です。
このような基本的な背景でも十分なのですが、一番大きなポイントはここではないのです。

地政学的なポジションでASEAN経済圏ではかなり大きなウエイトを占め、経済発展を加速させるキーマンがミャンマーになると感じているからです。

ミャンマーでは現在、道路工事や港湾工事などのインフラの整備が進んでいます。
ミャンマーのダウェーからバンコクまでの道路整備。ダウェー、モーラミャイン、ヤンゴンまでの道路整備。これらは東西回廊と言われるベトナムからインドまでの道路整備です。もちろんミャンマーインド間、ミャンマー中国間の道路整備も現在進んでいるのですが、大きなポイントは、この道路整備と、港湾整備でしょうか。

ダウェーには大型の港が現在建設されています。
10万トンクラスの船が接岸できる規模の大型港です。
現在、バンコク、より西の都市部への海上輸送をするには、時折海賊が出るマラッカ海峡をシンガポール経由で超えるという長距離海上輸送が必要となります。ですがここダウェー港で荷降ろしすることで、タイまで100km、中国南部へは陸送も可能になりアジア圏のロジスティックも大きく変わる可能性があります。恐らく、ヨーロッパ、中近東、アフリカからの荷降ろし、荷済みはここがハブになる可能性が高いように感じています。

ミャンマーが軍事政権になる以前は、これら地政学的なポジションを背景に現在のタイ以上に経済発展していたことも忘れてはならない歴史的な経緯であり、現在のシンガポールは、ミャンマーがまだビルマを呼ばれていた時の首都、ラングーン(現ヤンゴン)をモデルとして作られた都市だったりもするのです。

2015年にはSAEAN共同体が発足し、ASEAN圏内は「ヒト」「モノ」「カネ」そしてあらたに「情報」という価値が自由に行きかう地域に変貌するでしょう。そんなビジネスステージに早く進出することをオススメします。

ミャンマービジネスはこれだけ報道されていても「まだ手つかず」と言っても過言ではありません。

大手が多く参入すると、中小零細企業も同時に動きます。
そこには大きな在留外国人市場も発生します。もちろん6000万人以上の人口のミャンマー人、隣国の巨大なマーケットが控えているのです。

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タイ・パタヤのコンドミニアムのプレビルド情報

タイで新しく始めた事業で、多くの不動産ディベロッパーさんと業務提携をさせて頂いております。
その中で最近熱いパタヤの不動産のプレセール情報です。
よくブログでプレビルド投資やプレビルド不動産について書いていますが、これらが一般販売する前に、お得意様や、エージェント等の取引業者のみに先行販売するプレセール。当然ながら不動産購入や不動産投資ではこれが一番お得に手に入る方法だったりします。
恐らく日系企業で、事前にプレセール告知が出来る会社は殆どありません。ちなみに6月までにあと数件のプレセール情報をリリースできる予定です。今回はパタヤでリリースされる不動産情報です。

プレビルドとは

プレビルドとは、建設認可や、計画が認められた時点で販売されるコンドミニアムやマンションなどの建設前の販売のことを言います。

完成物件より2割も3割も格安で購入できるのが特徴です。もちろん完成後には2割から3割は価格が上がる可能性が高く、アジア圏では経済成長率が5~7%台と高く高度成長の最中ですので、更なる高騰も期待されています。

タイのパタヤで2月23日限定でコンドミニアムのプレセールが開催されます。

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もちろん限定ですので、23日のみの企画です。

通常販売は3月1日から。それ以前に好きな場所、好きな間取りが手にはります。もちろん特別価格でリリースされる部屋も複数用意されるとのことです。

Savanna Sand Project

2月末に一般販売開始予定。

26階建ての高層コンドミニアム。プロデュースは、アマリホテルグループ。

ホテル棟1&レジデンス棟3の合計4棟。

パタヤ(ショムティエン)からは少し離れますが、価格帯は130万バーツからと低価格で高いラグジュアリー性が売りのコンドミニアムです。

プレオープンには、アマリホテルパタヤでパーティを開く予定。

パタヤ不動産

パタヤ市はバンコクから南東に約200kmの距離にあるタイ第二の都市です。リゾート地として有名なパタヤですが不動産でも非常に面白い地域でもあります。

リゾートや観光の拠点としてのコンドミニアム需要だけではなく、この付近には、アマタナシティー、アマタナコン、レムチャバンなど日系企業が集中する大型工業団地が複数存在します。このような背景からタイの中でパタヤは経済的なポジションもかなり高い存在です。

また昨年のタイの洪水でこの地域は全く被害が無かったことから、現在タイ国内の日系企業の移転が目立っています。

タイで操業する大きな日系企業は1つの工場で200~300人の日本人が就労しています。大きな企業が複数移転する事で、これらの地域にさらなる住宅需要が見込めます。このような背景からパタヤでは現在では賃貸不動産の不足の声も聞こえてきます。

僕のブログではあまり直接ビジネス的な記事は基本的には書かないのですが、このようなかなりお得な情報がある時は紹介して行きたいと思います。

パタヤで23日にセールされる商品には100万バーツ未万の商品も用意されるそうです。

初めての海外不動産には低価格でスタートしやすい物件でしょう。

この機会にぜひご覧になられてはいかがでしょうか☆23日(午前中)のプレセールにご参加希望の方はこちらから直接ご連絡下さい。プレセールにご案内出来るのは、22日までにパタヤに直接入る事ができる方に限ります。

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タイのプレビルド投資でキャピタルゲインを狙う

現在タイのパタヤに来ています。
世界中の観光客が賑わうパタヤからブログ更新☆
最近よくネット広告で海外不動産を目にします。
また海外での資産運用や、日本の経済不振(現在の株高、円安は実体経済に根拠はなく、期待値としての相場)から資産の一部を海外に移したり、外貨預金にするいわゆるポートフォリオが一般的にです。
資産を移すだけではなく、増やすのに海外のプレビルド投資がはやりつつあります。恐らく今年の夏以降はもっと盛んになるでしょう。そのプレビルド投資とキャピタルゲインについて簡単に。

現在ネットの広告では、マレーシア不動産、フィリピン不動産などが目につきます。

これらのほとんどはプレビルド物件、いわゆる建設計画時の価格の安い時期にコンドミニアムやタウンハウスなどの不動産を購入し、完成後の価格上昇時期に売却して利益をえる投資、プレビルド投資の勧誘広告です。

特にアジアの新興国は今後も飛躍的な経済成長が見込まれ、まず下がる事はないと考えてもいい経済環境でしょう。

これらの国々は平均して5%前後の経済成長率を維持し、独自の成長もあるでしょうが、中国の消費力の上昇にも引き上げられ今後も成長するのが、一般的な見方です。

ほとんどのアジア圏の不動産は、ここ10年で飛躍的に価格が上昇し、1990年代後半から2000年前半にも価格上昇が見られてのですが、その時期並みに今後伸びが予想されています。

その時期に合わせて不動産の投資と回収でキャピタルゲインを得るのが、今のはやりのようです。

要するに、海外に私資産を移しそれらの国々で資産を増やす方法です。

またアジアの多くの国々では、キャピタルゲイン、インカムゲインに課税のない国もあります。

またあっても日本の課税率に比べると極端に低い状況も魅力で、海外投資が後を絶たない環境を維持しているのでしょう。

日本の場合は、不動産の5年以内の転売は課税率が約40%もかかりますが、他のアジアの国はその半分以下。

もちろんその利益を日本に持ち込むと日本政府から課税されてしまいますので、そのまま海外運用するのが一般的です。

日本の企業でいう保税、内部留保と同じと考えてよいでしょう。もちろん利益を生み続ける内部留保です。

どうしても国内で使用したい、何かの国内投資に使いたいときには、課税をやむを得ずとしますが、その日まで資産を有効に運用するのが多くの投資家の手法だったりするのです。

僕はまだまだ手を出せる身分ではありませんが、タックスヘイブンを上手く活用している方も多いようです。

タックスヘイブン(他国の税法を上手く利用して差益で稼いだり、所得を守る方法です)

マレーシアのプレビルド投資ですが、マレーシア南部のジョホールバルがその主流になっています。もちろんクアラルンプールもその対象です。マーケットに目を付けているマネーはシンガポールマネーが多いようです。

外国人投資が目立つこのエリアは、基本的には銀行借り入れいわゆるローンを組んでの投資が多いようで、やや実体経済から離れつつある不動産のバブル現象が感じられます。

フィリピンのプレビルド投資は、今後の経済成長率と、若年者人口が最も高いアジアであるのを背景に中長期的な投資と感じられます。また日本から一番近いというインセンティブを武器にしているようですが、今後の消費地は日本ではなく、中国、東南アジアです。ASEANで最も海上輸送にコストのかかるフィリピンですので、上がり幅もアジア圏の他の地域より小さいと感じてしまします。

タイのプレビルド投資は、上記2国と比べると単価が低いので、キャピタルゲインも大きな金額ではありません。マレーシアは平均2000万円台。フィリピンは1200万円台が平均とか。それに比べるとタイは600万円台が平均です。

ですが外国人投資家には銀行借り入れやローンなどを一切認めていませんので、外貨現金での決済となりますので、実態経済の範囲です。現金とインカムは低いですが、よりリスクは少ないと感じます。

こんな理由からタイに注力しているわけなのです。

もうひとつのメリットは、購入には手付金が小額であること。物件価格の10~25%程度。

残金は完成後でリスクが少ない。また完成前に取得権利の転売が認められている点が面白いところです。

現在の円安はそうなが続いしないのが、専門家の視点であったりします。

実態経済での回復の要素が極めて低い状況もありますし、株価の上昇は一時的には、企業に資本をもたらしますが、日本が世界の日本であったころの3万円後半台のような経済でなければ、今のアジア並みの経済成長率は実現しません。

また日経マーケットの投資家の実に70%は外国人投資家で、株価の出来高は日本人のゲインとしては30%しか還流しない仕組みであるのも大きな要素です。ある意味外国人投資家にカモにされている見方も市場にはあるのです。

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タイの賃貸不動産

一昨年後半よりほぼ毎月タイのバンコクへ仕事で訪れています。
平均して1回の滞在で、5日くらいだったのが、今は10日から2週間の滞在ベースです。
滞在するホテルは5000円前後。10日の滞在で5万円にもなるので、以前からバンコクで賃貸物件を借りようと考えていたのですが、なかなか時間もなく。。
今回の滞在でやっと色々と見て回る事ができました。
参考までにタイ・バンコクの賃貸不動産物件のいくつかを紹介してみたいと思います。

バンコクの賃貸不動産は、3000バーツ代くらいからあります。

現在、ひょんな事情から借りている賃貸物件があるのですが、それは4000バーツです。

日本円で1万円ちょっとです。間取りは30㎡くらいのワンルームで、クーラー、キッチン、バストイレ付き(タイでは珍しい浴槽付き)

日本人の方でもこのような物件を借りている方もいらっしゃいますが、比較的少ない感じでしょうか。

基本的にはタイ人向けの物件ですが、住んで十分不自由もなく、意外と快適です。

ちなみにこれくらい価格の物件は、当然ながら市内の一等地ではありません。MRT(地下鉄)やBTS(高架鉄道)で5~6駅以上はなれた地域になります。同じようなクオリティーの物件を市内一等地で借りた場合は、7000バーツから9000バーツくらいでしょうか。

バンコク市内ないには日本人が経営する賃貸不動産業者が複数存在します。

ですが、不動産の仲介業者さんは、この価格の物件は全く扱っておりません。

不動産業者さんに聞けば、賃貸価格が安いので、家主さんが仲介業者に出すのを嫌がるのだとか。。

(タイでは賃貸不動産を紹介した場合は物件のオーナー側からの1カ月分等が支払われるのが一般的です)

このような物件を探すには自分の足で稼ぐしかありません。

そして多くある賃貸業者の多くが、1万バーツ台の物件はあまり紹介してくれません。

ハッキリと、利益にならないからと断られるケースも多々あるのも事実です。2万バーツ以上ならすんなり内見に車を出してくれるのですが。。

余談はさておき、外国人が借りる平均的な物件をいくつか紹介します。

この物件は26階建てで、BTSの駅から徒歩5~6分程度です。

広さは日本で言う1LDKです。

そしてお値段は、19000バーツ。最近円とのレートが大きく動いているので、日本円価格は皆さん計算してみてください。

ここもBTSの駅から徒歩で5分くらいの場所です。30階建てだったと思います。

画像は1Fロビー、屋上の公園と、屋上にあるプールとジム。

部屋はここはイマイチでしたので写しませんでした。ちなみに広さは40㎡で2万バーツです。(約6万円)

ここもまたBTS沿線の駅から徒歩5分くらいのコンドミニアムです。

今回見た中ではそこそこです。広さは35㎡で家賃は23000バーツです。

ちなみにセキリュティーですが、敷地前にゲートがあり、入口にはホテル並みの制服を着た守衛が居て、3重の警備態勢です。1階のロビーもホテル並みで、ロビーのトイレとかもホテル並み。

ここはプールもジムも最高に綺麗でした☆

今回紹介したのはどこも1ベッドルームという日本で言う1LDKです。

僕はホテル変わりに使うために探したものなので、価格帯をそろえて見ましたが、2万バーツ以上出せばさらにラグシュアりー性の高い物件も多くありますので、バンコク旅行の際に是非見学されてみてはいかがでしょうか。

ちなみにこのくらいの広さの物件を買う場合は、場所にもよりますが、築前物件で日本円で400万円~600万円くらい。完成後物件で、600万円~800万円くらいです。どこもレセプション、コンシェルジュ、守衛付きでホテル並みにですよ☆

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UNIVERSAL GROUP(ユニバーサル・グループ)社との提携について

universal-group-logo当社はタイ最大のビーチリゾートパタヤを中心にコンセプト型コンドミニアムを展開するタイ大手のディベロッパーであるUNIVERSAL GROUPと業務提携致しました。

セブンシーズ「SEVEN SEAS CONDO RESORT JOMTIEN」は、8階建ての8低層の建物から成り、非常に広々とした73m2の2ベッドルーム(2LDK)をはじめ3種類のタイプの部屋が1450戸あります。27m2のスタジオタイプ(1ルーム)も用意しています。

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セブンシーズは、総面積6000m2の敷地の中に、7つ海をコンセプトとした美しい人口ビーチと冒険の島々が印象的なラグーンプールが住居を取り囲むように配置されています。

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Seven Seas Exterior Renderings Seven Seas Exterior Renderings Seven Seas Exterior Renderings Seven Seas Exterior Renderings Seven Seas Exterior Renderings Seven Seas Exterior Renderings

メインの建物はダブルハイトロビーやショッピングアーケードがあり、クラブハウスとフィットネスセンターの本拠地としてミステリーアイランドへの冒険が楽しめます。

ウォーキングストリートやセントラルデパートにもほど近く、賃貸用としても使えるオススメの物件です。

Seven Seas Aerial Photo

 SEVEN SEAS の物件詳細はこちら

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タイ・バンコク・パタヤの不動産ツアー、中国・義烏市イーウー仕入買付ツアー、ミャンマービジネス視察ツアー

昨年より主催して参りましたアジア諸国へのビジネスツアーですが、更なるアジア圏のビジネスネットワークが拡充して参りましたので、積極的に開催したいと考えています。
アジア圏の経済興隆により更なるビジネスのチャンスと巡り合える旅です。
中国義烏(イーウー)福田市場への仕入・買付ツアーや、タイバンコクへの雑貨・アパレル仕入・買付ツアー、ミャンマーヤンゴンへのビジネス視察ツアーなどをそろそろ募集を開始します。

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昨年は合計で6回のアジア圏へのビジネス視察ツアーを開催致しました。
今後の予定です。

タイ・バンコク・パタヤ不動産視察ツアー
現在人気沸騰中のタイの不動産投資視察ツアーです。
タイのコンドミニアムへの投資や、タイの不動産投資商材の現地企業紹介など、国内では初の投資案件を現地にてご紹介致します。
アジア圏の不動産は日本の70年代の状況です。これからの高度成長に合わせて上昇を始めるアジアの国々の今を見てみませんか?

毎月2回開催です。

5月末に中国義烏(イーウー)福田市場への仕入・買付ツアー
中国、浙江省(せっこうしょう)義烏市にある巨大卸売市場。
全長2kmの大型ビルに6万店舗と180万アイテムの商材が集まる中国でも最大規模の問屋街です。


1~3までございます。3が一番見どころです。


昨年開催した中国、義烏の仕入れツアーの様子です。

6月後半にはミャンマービジネス視察ツアーを初開催致します
アジア圏での最後のビジネスフロンティアとして連日報道されているミャンマー。
沖縄発のビジネス視察ツアーを初開催致します。
6月20日出発予定の5泊6日の日程です。

タイ・バンコク雑貨、アパレル仕入ツアー
定番のバンコクでの雑貨・アパレル仕入ツアーは随時開催致します。
最低人数3名様より承ります。タイは雑貨以外にも家具や観葉植物など様々な物が仕入れる事が可能です。
ツアーでは定番コースのヤワラート(サンペーン)、プラトウゥーナム、チャトウチャックなどを回りますが、希望によりアレンジも可能です。


昨年開催したバンコクへのビジネス視察ツアー。
バンコクで活躍する日系企業の皆様との交流会の様子です。

これ以外にも中国広州アパレル仕入ツアー、カンボジア進出視察ツアー、スリランカ進出視察ツアーなどを準備しております。

詳しくはサイドバーの「メッセージを送る」からお問い合わせください。

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円相場と株価とアベノミスク

昨日からまたタイに来ています。
ここ最近はアジア経済に特化したブログ記事ばかりが続いていましたので、今回は本来の趣旨にもどったブログ記事です。

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昨年暮れから円が安値にシフトし、株価の上昇が続いています。
色々な見方が各紙で評論されていますが、実際にその中身と今後がどうなるのか。。
海外ビジネスをメインとしている僕にとっては円安はやや不利な要素でもあるのですが、5年10年前の為替相場から考えればこれでも円安なのかもしれません。今回はこんな動きにふと感じた事です。

昨年の国政選挙で民主政権から自公政権にシフトし、安部首相が誕生しました。
そこで繰り広げられているアベノミクス。
経済政策の期待から円が安値となり株価が上昇を続ける現象が続いています。
為替は1ドルが100円に迫る勢いで、株価に至っては12000円台を推移しています。
ですが長期的に円高が続いた結果、企業は円高の継続で製造拠点の多くを海外に移転を済ませ、アジア圏、日本企業のグローバル化が加速した環境が出来上がりつつある状況でした。そこでの急な円安は果たしてどのような効果、変化があるのでしょうか。

そろそろ経済各誌ではこれらの予測などの評論がで出しているのですが、ここで感じた疑問です。

急激な円安は短期間で約20%も安値に移行しました。

為替上での日本円の通過価値が約20%下落した感じでしょうか。
これに合わせて株価が約30%上昇しています。要するに日本の経済指数を示す双方が約同数の数字を上下げをしています。

下げて、上げて。。あまり変わらないようにも感じてしまうのですが。。

円安いわゆる円売りが入り、株高おなじく株の買いが入るわけでその多くは、日本人投資家の動きではなく、外国人投資家(個人、機関)などが主です。

円売りによる円高は日本円の資産価値を下落させたわけですが、買いが株に転じた事で、決済手段としての資本が企業に流入しています。
結果的に日本への海外投資家からの投資額は、現生として企業に流入しています。
そして日本人投資家は、この株高に乗り売りに転じている傾向が高いようで、同じくキャッシュが手元に来るわけでデフレ脱却の効果はそれなりに出て来ると考えられます。

市場に出回る貨幣は何処へ行くのか?
デフレ脱却傾向が始まると市場に出回る貨幣は増加するわけで、その貨幣はさらなる利回りを求め動き出すのですが、それは何処へ行くのか?

現在日本は、アジア圏の他の国々に比べると非常に高い課税率、人件費、電気代、社会保障による支出、自由度の低い雇用、自由貿易協定への遅れ、国内の企業は競争力を失う環境が勢ぞろいしています。円安であっても企業の海外流出は止まらないと僕は考えています。

さらには根拠のわからない期待値による円高株価の変動は、投資家や資本家の投資を移行させやすい環境が生まれている状況でもあります。
REIT市場の上昇傾向はその最たる例でしょう。結果として国内不動産価格は上昇に転じますます先が読めなくなっていますね。

少子高齢化による人口減少、企業の海外流出(グローバル化による分業化なので当然と僕は思っています)の中、根拠薄な期待値上昇は、同額程度の投資が円から株にシフトしたようなものなので、日本に対する投資価値は同じだったりするのかな??
という疑問でした。

はてさて円安により決済通貨に変換された資本は、不動産という新たな不決済資産にシフト傾向。さらなる国内地価高騰はこの先の日本で何を生むのでしょうか。。

ふと感じたことなので実数等の根拠は調べておりませんので、後日調べて続編を書いてみます。

駄文に長々とお付き合い頂きありがとうございました。

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弊社、代表がスリランカのラジャパクサ大統領から新空港開港のレセプションパーティーにご招待を受けました。

今年に入り海外でのビジネスのお話や、これらに関連するパーティーなどにお声かけ頂く機会が多くなりました。
ちょうど先週もスリランカで開港した新しい国際空港レセプションパーティーがあり、ラジャパクサ大統領よりインビテーションカードを頂きスリランカまで行って参りました。
スリランカ熱い国です!

開港したのは、大統領と同じ名前のラジャパクサ国際空港。
場所はスリランカの南部のナショナルパークに位置します。現在同国は豊かな自然や歴史遺産を背景に急激な観光客の伸びを見せています。
経済成長率も先日書いたブログの通り8%台と高水準です。国際空港の開港レセプションでも投資や企業の進出を呼びかけられていました。僕自身、スリランカは初だったのですが、なかなか面白い環境の国と感じいりました。

画像はスリランカのラジャパクサ大統領。

ラジャパクサ大統領は3月14日に日本に来日し、天皇皇后両陛下に拝謁し、安部首相とスリランカ開発や支援などの会談もおこなれています。

各国の大使や、エアライン関係者、スリランカの実業家など様々です。

日本の在スリランカ大使の粗全権大使。

モルジブ大使

スリランカの在日本領事。

そんなレセプションパーティーの様子です。

先日のブログにも書きましたが、スリランカへの投資は増加傾向です。
今回のスリランカ行きは、現地の富豪でもありスリランカにあった王朝の末裔でもある方の手配によるです。
スリランカへの投資案件は複数ありますので興味を持たれた方は御つなぎいたします。

ミャンマー外国投資法の和訳文章 →  ミャンマー外国投資法の和訳文

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スリランカの発展とラジャパクサ国際空港の開港

昨日までスリランカに滞在していました。
先日のブログのとおりスリランカへ行くのは初めてでしたが、かなりいい国。
自然が豊かで歴史も深く、な観光地としての魅力が豊富でした。インバウンド数も毎年30%以上の伸びを見せており、特に欧米の観光客には人気のスポットになりそうな感じです。
そんな背景から新しい国際空港がスリランカ南部に開港したのですが、その空港の記念式典と、大統領主催のVIPパーティーに招待を受けましたので参加させて頂きました。

スリランカの現大統領は英雄視されている背景があるようです。
その背景は、ご存じの方も多いかと思いますが、スリランカは25年にも及ぶ内戦が続いておりました。
2009年5月19日、スリランカのラージャパクサ大統領は国会で、政府軍と反政府武装組織「タミル・イーラム解放の虎」(LTTE)の間での内戦の終結を宣言しました。まだ4年前のことです。26年間で7万人以上の犠牲者を出したシンハラ人とタミル人の対立。それに終止符をもたらした大統領として現在非常に高い求心力で国を発展させています。
もちろん民族対立、宗教対立的な要素もありましたので、全くの火種がなくなったわけではありませんが、現在までは安定して発展の過程に入ったようにも感じています。

前回のブログでそのスリランカの国勢については書いていますのでご参照ください。

先週3月14日にスリランカのラジャパクサ大統領が来日し、日本との経済連帯であったり投資のPRをしていましたが、まさに今が旬なのかもしれません。厳密には昨年が一番よかったのですが。。
昨年はまだ外国人でも土地の購入が可能でしたが、今年の2月に制定されて法律で外国人は99年の定期借地権になってしまいました。
ですが外国人、外国企業による投資環境は、アジアの他の国々よりいい環境にありますし、法整備もかなり外国企業にプラスになっているのが特徴です。4年間の非課税政策では、外貨の持ち出しも比較的緩く、多くの税制措置が適応されています。
近いうちにこれらもブログに書いて見たいと思います。

そんなスリランカ経済を活性させているのは、観光客の大幅な増加です。
最大都市コロンボには5つ星ホテルがまだ17件しかなく、既にホテル、ベッド数が不足しています。

そして観光の増加は空港の離発着数の増加も増し、今回の新空港の開港に至っているわけなのです。
その空港も大統領の名前を取った「ラジャパクサ国際空港」この空港は残念ながら中国の出資で作られた空港です。日本のODAその他も2010年ごろから再開されているので、そろそろ日系企業の進出も始まるでしょう。

スリランカが目指しているのは観光の強化と、港湾設備の強化による海上輸送のハブ拠点です。
もちろん産業の不足もあるので、繊維工業、縫製工場などの誘致にも余念はありません。

スリランカの最大都市コロンボの街の様子です。
最後の画像は整備が行き届いたコロンボ港。

ハイアットリージェンシーやシャングリラホテルなども建設が始まり、2014年には営業を開始します。

英国植民地だった名残も町の至るところにあり、街を散策するだけでかなり楽しめます。

1800年代の古い建物を利用したカフェレストラン。
とてもおしゃれでしたし、味もいい感じでした。



スリランカのコロンボ郊外にある港街のようです。
コロンボ国際空港から車で10分くらいの距離にあるいい感じの田舎町でした。

コロンボの経済ン中心地でもあるワールドトレードセンター。



そして新しくできた「ラジャパクサ国際空港」の記念式典の様子です。
最後の画像は、大統領からのインビテーションカードです。いわゆる招待状。友人の友人にスリランカで30年間宝石ビジネスしている世界的な宝石バイヤーさんがいまして、そんな関係でお声かけ頂きました。もちろんアジアと日本のかけ橋として。

つづく。

ミャンマー外国投資法の和訳文章 →  ミャンマー外国投資法の和訳文

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スリランカ・コロンボの経済的背景と現状

僕は現在スリランカに来ています。
スリランカの最大都市のコロンボに滞在中。
僕の想定でスリランカはまったく地図にもなかったですし、人生で来る予定もなかったのですが。。(ちなみに大枠で30年の人生とビジネス設計があるんですw)色々な所で縁はあるもので、そのご縁を大切にして今回、初スリランカを楽しんでいます。もちろん僕が来ているので、観光ではなくビジネスや経済的背景の視察、そして投資関連の情報が多かったからです。

昨年くらいからスリランカでのビジネスの話は日本国内でちらほらと聞くようになっていました。
日本人の間接的な知り合いが、資産の大半をスリランカに投資したとかなどなど。。
確かに新興国に位置するでしょうし、これから発展も望めるでしょう。でも「なんでスリランカ?」「もっと他もあるでしょう?」的なやや距離を置いた見解が僕の正直な印象でした。

仮に経済環境がかなり良くても遠いし、僕自身も想定で東南アジアをまでが守備範囲の限界点だろうと思ってもいました。
ですが実際に足を運んで見ると意外にいいもので、環境も雰囲気も国柄も抜群です。
住んでみたいなと思ったくらい。

スリランカのコロンボは、インド洋に面しているリゾート地のような場所で、町並みも綺麗し、それなりの整備もされています。
客引きもしつこくありませんし、ゆったりのんびりした国民性。12時の約束で3時に人が来るくらいだそうですw

面積は北海道の倍くらいでしょうか。
人口は約2100万人で台湾と同じ程度。
宗教も仏教なので穏やかな国民性。
仏教徒(70.0%)ヒンドゥ教徒(10.0%)イスラム教徒(8.5%)ローマン・カトリック教徒(11.3%)

スリランカは、1983年以降25年以上もスリランカ北・東部を中心に居住する少数派タミル人の反政府武装勢力「タミル・イーラム解放の虎(LTTE)」が政府側との間で内戦状態でしたが、2009年5月に政府軍がLTTEを制圧し内戦が終結したので急激な経済発展に進んでいます。

これに合わせて日本からの投資もスタートしました。
有償資金協力(2011年度まで,E/Nベース) 8,755.02億円 (内2011年度実績 497.77億円)
無償資金協力(2011年度まで,E/Nベース) 1,982.1億円 (内2011年度実績 30.87億円)
技術協力実績(2010年度まで,JICA経費実績ベース)  676.11億円 (内2010年度実績 23.24億円)

日本政府のテコ入れも、先日ブログに書いた熾烈なアジア経済戦争?の一環だったりもします。
現在スリランカの一番の支援、投資国は中国です。
①中国(25.4%) ②インド(14.8%) ③日本(13.5%)

主要な貿易相手国
(1)輸出 米国(20.3%)、英国(10.5%)、イタリア(5.8%)、ベルギー・ルクセンブルク(5.4%)、インド(4.9%)
(2)輸入 インド(21.9%)、シンガポール(10.5%)、中国(10.3%)、イラン(7.9%)、日本(5.1%)、マレーシア(3.4%)

主要貿易品目
(1)輸出 工業製品(繊維・衣類製品等)76%、農業製品24%、宝石類0.3%
(2)輸入 中間財(繊維関連等)61%、資本財21%、消費財(食料品等)18%、その他0.3%

(1)輸出 105.6億米ドル
(2)輸入 202.7億米ドル
※データはすべて2011年現在のものです。

そしてこれらはGDP8%台での成長、CPI指数も7%で成長を続けています。

中国の投資が進んでいるのもインド洋へのシーレーンに対する影響力強化もあるでしょうし、インドを意識してのことかもしれません。
グローバル経済が進む中、広域アジア圏でもそれぞれの国の影響力や、経済連帯も今後の国としてのポジションにますます関係性が重要視されてくるでしょう。外へ出たがらない日本人、経験がないと敬遠するローカルな日本企業。これらの体質改善が、実は日本の経済構造改革以上に重要な課題なのかもしれませんね。

数日間スリランカに滞在しますので、ブログでこれらのレポートを継続しますね。

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ミャンマー・ダウェーのインフラ整備状況

先日、今話題のミャンマー、その震源地の一つでもあるダウェーからタイ・バンコクを結ぶ回廊を見て参りました。
ミャンマーのダウェーは深海港の開発が進められています。ここの整備とバンコクへの道路整備が完了すれば、東南アジアの物流は大きく変化が現れる事になると考えられているからです。そしてバンコク、ダウェー間は早ければ数カ月以内に陸路国境も開通する予定と聞き、その現状を見てみたいと足を運んで来ました。その国境の町は、タイのプーナムロン付近です。

ミャンマーの民主化による開国でもタイ、ミャンマー間は陸路での移動は制限があり、外国人はまだ陸路入国ができません。
その第一号開通がダウェー、バンコク間を結ぶ東西回廊になるのです。

バンコク市内から車で約3時間半から4時間程度で、ミャンマーまでの国境に至るのですが、道路の拡張工事や、新たにつながる高速道路の工事などが進んでいる様子です。カンチャンナブリーのプーナムロン付近です。

カンチャナブリー県がミャンマーと国境を接するわけですが、国境へ向かう道は、現在拡張工事の真っただ中です。
国境を超え約80kmに存在する港町がダウェー。

現在の国境の様子です。
ここは国境というより国境から数約メートル前にある最後の検問所です。
外国人はここまでしか立ち入りが許されません。通過できるのは地元を生活圏とるす人達と、工事関係者のみ。
国境周辺には、建設用のヤードや、現場事務所、開発展示室などが出来上がり、本格的と言わないまでも計画が進みつつあるのが実感できます。

現場の事務所と国境検問所の警備の皆さん。

ダウェー港とタイを結ぶ計画のパネルが展示されていました。
ミャンマー側の工事の方がかなり進んでいる様子で、イミグレーションの規模もそこそこのレベルです。
計画図ではちょうど香港と中国の国境のような感じです。

2015年後半にはASEAN共同体が発足し、それに先だっての国境開通になりますので、テスト的な物流が始まりどんなビジネスが派生するかが楽しみです。おそらく国境周辺はまだまだ地価も安価でしょうからね。

ミャンマー外国投資法の和訳文章 →  ミャンマー外国投資法の和訳文

最後の3枚の画像は、ダウェーへ向かうタイ側の国境、最後にある食堂と売店。
流石にこのあたりプーナムロンの住民はミャンマー語、タイ語の両方が通じました。

このルートは第二次世界大戦中に日本軍が泰緬鉄道(ていめんてつどう)という軍用鉄道路の建設で使用した付近でもあります。
ダウェーへ抜けていたわけではありませんが、タイとビルマ(ミャンマー)を結んでいた鉄道で、旧日本陸軍によって建設・運行されましたが、戦後連合国軍によって部分的に撤去されました。日本軍の公式名称は泰緬連接鉄道。

戦後まもなくタイ、ミャンマー間の国境は閉鎖されましたので、陸路での開通はある意味では歴史的な開通になるのでしょうね。

※近くにはプーナムロン(Pooklon Punamu Ron)という温泉があり、140度の源泉が噴出している温泉で、カルシウム分の多く含まれる泥をパックするマッド・スパが人気らしいです。次回は行ってみたいと思います。

ミャンマーではダウェーへ通ずる道が一番熱いと感じています。

ミャンマー外国投資法の和訳文章 →  ミャンマー外国投資法の和訳文

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ミャンマーのビジネス進出サポートについて

定期的にミャンマーのビジネスにつながる記事をブログに書いています。
大昔の大航海時代とは言わないまでも、多くの日本企業が新興国目指して、船出している状況が続いています。
アジア圏でのビジネスフロントラインで、まだまだ情報が少ない未知の国であるミャンマー。そんなミャンマーとタイの国境整備の調査に行って参ります。

ミャンマーは未知の国でありながら、日系企業が東南アジアで随一の進出数を誇るタイの隣国でもあります。
バンコクからミャンマー国境までは実は数時間だったりする距離なのです。
現在でこそミャンマーへは空路でしか入国出来ませんが、数カ月後に初の陸路開通が目前に迫っています。
どの規模の道路整備が、そして度の規模のイミグレーションが作られているのかで、両国の本気度レベルも確認出来るかと思います。

現在陸路開通を予定しているのは、タイのカンチャナブリーからミャンマーのダウェーへの街道となります。
実はこの陸路開通はかなり東南アジア経済へ変化をもたらすと僕は考えています。

現在のタイへの海上輸送のルートです。
タイでは既に日系企業を中心に自動車生産量が200万台ベースにまで上っています。
これらに付随する産業蓄積も高く、それはASEAN圏内でNO1でもあります。またPC関連機器なども世界シェアの50%近くがタイで作られている実状も無視できません。
これらの原材料の輸入、そして輸出などの物流も大きく変わるでしょう。

現在のマラッカ海峡の海上輸送がどのように変化するのか見ものですね。
ミャンマーのダウェーは、今港湾整備が始まっています。ダウェー深海港です。現在の予定では10万トンクラスタンカーも接岸できる規模だそうです。あくまでも予定ですが。。

皆さんもご存じの通り、マラッカ海峡は現在でも海賊が出没するエリアなのは有名です。
数年に1回はシージャックの報道もありますからね。これらの海域を通過する貨物船にかけられる保険も割高となるでしょうね。リスク回避と、発展アジア圏の国々に最短での輸送に切り替わるわけで、マレーシア、シンガポールの寄港接岸船数にも影響があるかもしれません。

最近共同通信の報道で見たのですが、ダウェーの港整備に「まった」もかかっているとか。
これらも多くの既得権益の抵抗にもあるのかもしれませんね。
ですが既にアジアは猛スピードで動き出しています。だれも止められないでしょうね。いろんなビジネスに派生するでしょうね。

そんなハブとなるのはタイのバンコク。

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2015年末のASEAN共同体としての経済統合が楽しみです。(多分予定より遅くなるでしょうが。。)

↓ ミャンマービジネスに必要なミャンマー外国法人法の詳細はこちらです ↓
ミャンマー外国投資法の和訳文

ミャンマービジネス進出のメリット・魅力

2011年3月に民政移管され、経済環境の整備も行われ、急速な経済成長性が見込まれる
天然ガス、鉱物など豊富な天然資源。広大な国土(約68万平方キロメートル)を有し、農作物も豊富
約6,000万人の人口を擁し、消費市場として魅力
低賃金で豊富な労働力があり、生産拠点として魅力

ダウェー、ティラワなど経済特区(SEZ)における工業団地開発進行中。優遇税制措置あり
インド・中国の中間に位置し、地理的好条件
識字率90%を超える知識水準の高さ
英国統治下時代があったため、ビジネスシーンでは英語での意思疎通がしやすい
親日的で勤勉な国民性。国民の約9割が仏教徒で一般的に温和な性格の人が多い。
治安の良さ

中小企業でもビジネス進出は可能なのです。
皆さん一度は足を運んで見てはいかがでしょうか☆

ご興味あるかたはお問合せください。

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タイ・パタヤでコンドミニアムパーティー

先日もタイに進出した米国の大手ディベロッパー企業のレセプションパーティーにお招きを受けたのですが、今回はタイのインド系財閥のパーティーにお招きを受けました。タイやアジアの国々で建設、コンドミニアム経営、ホテル経営などをおこなう大手企業です。
オーナーさんはインド系タイ人の方です。

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現在大型のコンドミニアム団地?を複数完成させており、ホテルも複数権利を持たれています。
コンドミニアム事業では、韓国のサムソン、タイのLHBANKなどとも事業提携もしており、高いクオリティーのコンドミニアムを提供しています。
そんなパーティーの様子です。

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パーティーの会場は、パタヤの5つ星ホテル。
会場入り口では、オペラ歌手によるお出向かえ。そしてウェルカムカクテルです。

パーティー開宴の時と、全ての招待客が来場された時の様子です。おそらく500名近い方々が来場されていました。

会場では生のオペラや、ショーなどの催しが企画され、飽きない演出が最高でしたね☆

これは生オペラの様子です。

そしてパーティーと言えば料理です。
前回お招き頂いたパーティーもそうですが、タイの最近のパーティーは、日本食、いわゆるお寿司や刺身などを出すのがはやりのおもてなしのようですね☆ヘルシーで見栄えもよく、パーティーでは扱いやすそうですしね☆

このようなパーティーはコンドミニアムの販売前にはよく開催されるようです。
販売業者やお得意様、以前の企画を購入されたお客様などが招かれます。
前回のブログでも紹介したように、このようなパーティー時には、全室割引価格で購入が可能で、さらには抽選で大きなディスカウント権利も頂けたりもします。
基本的に投資目的のお客様が多いので、5室、10室と纏めて購入されます。
そして成約率が高くなると値上がりしますので、時期を見計らってリセールするというわけです。相場より安く購入しているのでそれなりのキャピタルゲインが見込めるというわけです。

次回は来月このような先行販売会が開催されます。
興味のある方はサイドバーより是非お問い合わせくださいね。

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タイ・パタヤのプレビルドのプリセール

昨晩は、タイのパタヤでのコンドミニアム(マンション)を経営するディベロッパーのパーティーにご招待を受けたので出席してまりました。
出席数は数百人の大きなパーティー。個人投資家が主な出席者。
日本からは2組程度でしたのでので、アジアの個人投資はまだまだ日本は遅れています。
パーティーの前には、主催ディベロッパーが来月より販売を開始するプレプレビルド、いわゆるプリセールといって、関係者に格安でコンドミニアムを販売する販売会があり、そのままお得意様を招いたパーティーにスライドするという流れです。

会場はタイのパタヤにある5星のホテルです。

セールの会場はこのような感じです。
もともとタイコンドミニアム(マンション)は価格が日本より安価で、安いものは日本円で200万円台よりあり、一般的に300万円~600万円だせばベーシックな物件が取得できます。

ですが300万円台の物件はひとつのコンドミニアムのユニットでも20%ほどしかありませんので、販売初日から数日で完売します。
このような事前セールはグレードの高いコンドミニアムでの安価な物件が手に入るとてもいい機会となるのです。
もちろんお得意様ようの企画ですので、通常販売する価格より10万バーツほど値下げした価格で購入できます。
ようは即転売しても30万円は利益が出るという意味です。

なのでお得意様を集めるイベントなのです。
お得意様は皆さん個人投資家です。
多い方はこの日で10室とか20室というユニット数を契約されるのですが、販売が開始され成約率が80%、90%に達した時点より転売を開始するのが多いケース。

タイのプレビルドコンドミニアムは、販売過程に5%程度づつ価格を値上げするケースが多く、早く契約を結ばせたいのと、完成が近くなると、完成物件に近い価格になる仕組みを取るところが多いのです。(建設期間が1・5年~2年が平均)

という事は、10万バーツ安価に買えて、一定の時期にはユニット物件価格の25%~30%程度でも値段が上がるだけで相当な利益も見込めるので、投資目的に購入する方はこの時期を逃さないわけです。

今回お招きしたお客様も早速契約頂きました。

皆さんもお得なタイの不動産物件を一度見学してみませんか??

パーティーの様子は明日にでもUP致しますね。

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バンコクでのホテル滞在

仕事の関係で毎月バンコクへ行くのですが、宿泊するホテルは毎回変えています。

もちろん定宿化させるのが一番楽で安心☆

昨年ごろから行くペースが多くなり出しているのですが、毎月ペースは1、2年は続きそうなのでお気に入りのホテル探しのつもりなのです。
僕の職歴の中でホテル宿泊関係に従事した期間は10年近くあります。
ビジネスホテル、シティーホテル、リゾートホテル、外資系ホテルと過去に努めたのもあり、色々なホテルを見るのは大好きなのもあります。高級なホテルも好きでなので相当色々なところにも行きました。
ですが3つ星クラス、ミドルクラスホテルが一番身の丈にあっているので、そんなグレードの中でどこかいいところがないかと色々と宿を変えているのです。
バンコクのホテルの相場

最近は定価という概念が無くなっています。
時期に合わせたベストな価格を設定する傾向になりつつありますね。
国内でもその傾向は見られますが、海外だと常識になっているマネージメント方法です。閑散期には安くして稼働率を高め、繁忙期には、稼働率を高く維持できる範囲の適正価格まで上げるという感じのレベニューマネージメントです。アベレージを前年比を超えるように頑張るモデルです。

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その価格の差の特徴と言える場所は香港でしょうか。
どう考えても3000円くらいだろうと思えるホテルでも、繁忙期や、大型の展示会などが重なる時期は1万円くらいまでの価格に上昇し、それでも満室になります。ヒマヒマな時期は逆に2000円くらいまで下がったりもします。

バンコクは意外と平均的な価格で安定している傾向があります。
僕は仕事の出張の時は、5000円までのホテルを目安として探すのですが、3000~6000円くらいの価格の変動しかありません。香港より格段にマシですね☆
もちろんレベニューマネージメントが徹底されていないのもあるかもしれません。
お気に入りのホテルが満室直前でも相場の価格だったりするのもその根拠の1つです。ちなみに香港ではいわゆるゲストハウスクラスでも1万円近く出さないと止まれない時期もあったりするからです(汗
もちろんこの手法がかならすいいとは限りませんが、今のバンコクの宿泊価格はお客さんには優しい設定ですね。

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さてさてバンコクのホテルですが、僕のお気に入りのホテルが見つかりました。

バンコクでは、皆さんスクムビット周辺を好む傾向がありますが、僕はシーロム周辺が大好き。
理由は様々ですが、僕は徒歩圏に全て必要なところが完結しているのが条件。薬局、書店、買い物ができる環境、利用しやすいカフェがあるなどなどです。

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大阪に住んでいる時も、大阪駅まで徒歩圏。今住んでいる沖縄も国際通りが徒歩圏。そんな居住環境が理由でしょうね。

今回バンコクで宿泊したホテルの1つに今後お気に入りで定宿にしたいホテルがありました。


Siam Heritage Boutique Hotel, Bangkokというホテルです。

4000円代で、諸税を入れても5000円くらい。
プールもあるし、屋上にテラスもある。スタッフのサービスもかなり良かったです。直前に5つ星ホテルに滞在していたのですが、ここのスタッフの方がグレードが高かったです。
バンコクの同クラスのホテルはアメニティーがイマイチだったりもするのですが、ここまマズマズでした。エントランスも廊下も、ロビーも、エレベーター回りも、セキュリティー面もいい感じ☆

もう少しバンコクのホテルの物色は続きますw

駄文に長々とお付き合い頂きましてありがとうございました。

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ノマドワーカーinバンコク、タイヘの投資がピークへ。

現在、タイのバンコクに滞在しています。
今回の目的地はミャンマーですが、バンコクでも複数のビジネスの準備をしていますので、半分の目的はここバンコクにあります。
牧草の生え換わり、旬の牧草地に家畜を移動させる生活を営むノマド(遊牧民)。
そんな傾向になりつつある僕の生活です。実は経済の動きもこんな感じだったりします。工業国がアメリカ→日本→韓国→中国と人口ピラミッドの労働人口のピーク期に合わせて移動です。面白いですね。
余談はさておき、先日のブログで日本からタイへの投資が最高に達していると書きましたが、その効果は尋常じゃないようですね。
そんな様子がヒアリングできましたので簡単に。
今年に入ってタイへ入国は毎月になっています。他の国々を合わせると、多い月は、約2週間は日本に居ない事も多々。。
新聞やニュースで報道される情報は、既に過ぎ去った事実であり、発表される統計も過去の解析によるもの。
もちろん予測推移もありますが、それは長期的な物が多く、リアルなビジネスに必要なことは、ここ1年~3年、長くても5年までの変化を知る予測でしょうね。

海外に足を運ぶ機会が多くなったので、リアルな情報、報道の現地確認とその後の経過が見れるので、非常にいい感じになってきました。もともとデータアナリスト的な性格でもあったのでリアル情報の融合が今の僕の考えと行動を加速させています。

さて先日タイへの投資が過去最高ということをブログに書きましたが、その後の報道や現地でのお話によるとそれは、ダントツの上昇のようです。前年比の倍は行くのではないかという勢いだそうです。

今回のバンコク・ミャンマーへのお出かけ前に、沖縄でも面白い求人記事を見かけました。
それは沖縄で、タイの求人情報が掲載されていました。
流石にやりすぎだそ。。って思いましたが、投資額が単純に倍になれば、現地での日本人雇用、タイ人の雇用共に倍になるわけで、現地での日本人では需要が追い付かない環境なのでしょう。
12年1〜2月の投資状況(申請ベース)は、前年同期比56.1%増と驚くべき数字も出ています。

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タイへの投資額がダントツでの過去最高になっている背景は、円高にも原因はありますが、拡大するアジアマーケットも大きな要因でもあります。また2015年にASEANの経済自由化によるヒト、モノ、カネの自由な行き来も拍車の理由の一つでしょう。

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日本国内需要の10~30倍の消費マーケットですからね。
今進出しないと、中国や韓国などの他国に市場シェアが押さえられてしまいます。

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そして国内の大手製造メーカーが海外に製造拠点を移すことによる中小企業の海外移転も増加している背景も。
そんなこんなで、タイの2012年第1四半期の実質GDP成長率(前年同期比)は0.3%でしたが、季節調整済み前期比約11%となって、マクロ経済は洪水前の状況まで急速に回復しているという事がリリースされています。12年通年の見通しは、2月時点の5.5〜6.5%成長のまま据え置かれていますが、その間の日本の投資は50%超えですので、他の国々からの投資もあるでしょうし、隣国のミャンマー、ラオス、カンボジア投資の拠点にもなりますので、恐らくは洪水前の数字には確実に戻るでしょうね。

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もちろんその影響で国内の空洞化、そして失業率にも繋がるジレンマもありますが、日本の経済構造はドメスティックにしか機能しないので、すでに形骸化しています。
企業は何年も前からグローバル経済に対応しているという感じでしょうね。
要するに政治の問題で、機能が旧式ってわけでしょう。

タイでお世話になっているタイ最大の人材派遣会社のパーソネルコンサルタントの小田原社長にお聞きしましたが、求人状況もかなり凄い事になっているようで、人材の確保が難しくなっているようです。
ある意味ではここに目を付ける、またグローバルな環境を考えれば就職難、再就職難の状況に少しはプラス影響するのではないでしょうか。ちなみに僕は、全くに近いくらい外国語の教養はありません。片言の英語のみ。
それでも全く英語圏ではない国々に新たなビジネスを作り上げれていますので、ようするにトライするかしないかです。

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そういう事で、僕はの会社は超零細ですが、現在6つの会社の取締役というポジションで、中国、タイ、ミャンマーでビジネスをスタートさせるべく準備しています。
ちなみにこの取り組みは昨年の11月スタートなのですが、今のところ予想のペースで進んでいます。
目標は来年中に国内売り上げと同等の売り上げを海外で経常し、そしてビジネスポートフォリオでリスクヘッジ体制を強化することです。関係する企業の全ては沖縄の企業。今後どのような展開になるか。。

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このテストベースを多くの皆さんと共有できればと思います。

駄文に長々とお付き合い頂きありがとうございました☆

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タイ・バンコクの不動産を購入しました。

今年の春ごろより、タイ・バンコクの不動産を色々と調べていました。
不動産と言っても、サービスアパートメント、いわゆるコンドミニアムが中心です。
何度かブログにも書いて来ましたが、タイの経済成長、日系企業の進出数、そして今後のASEANの経済統合など、さらなる発展も期待できるのと、ASEAN圏内のヒト・モノ・カネ・情報のハブとしてバンコクがその中心となるのは間違いないと感じているからです。そんなバンコクの不動産(コンドミニアム)をとうとう買ってしまいました。

タイ・バンコクへは毎月様々な仕事で通っているのですが、今回は現地法人の設立などの準備やそれらの諸調整と、滞在期間中に僕たちの企画したバンコク不動産見学ツアーの企画もありました。
見学ツアーは今年3回目。もちろん見学会の予定で、日本国内、そしてヨーロッパに在住の日本人の方を現地スタッフと共にアテンドさせて頂きました。

今回は、合計7件のバンコクにあるコンドミニアムを見学したのですが、見学だけの予定が、今回の成約は実に5件もありました。総額で2800万円。。企画側としても少々驚きでした。
実際に数回の見学を経てからの購入との感覚を持っていましたが、今回の皆さんはいい機会と、見学された物件の中からとある物件を購入。

もちろん僕もここが一番良いと感じた物件で、15分ほどの思案の末に決断しました(汗

日本国内に自宅やマンションなどの不動産物件も持っていませんが、その初回が海外、バンコクの不動産になるとは買うつもりの物色中だったと言え自分でも驚きです。
それだけタイ、そしてバンコクの不動産には魅力があるからです。

その理由の1つは、固定資産税、相続税が不要な事。
もうひとつは売却時の課税率が日本と比べて格段に低いことが上げられます。
そして外国在住の外国人でも比較的簡単に購入が出来ることです。
マレーシアのように外国人が購入する際の価格の条件なども存在しません。

また日本国内に比べて税金がかからなかったり、低い理由より、利回りも決して悪くはありません。また投機目的での購入の場合でも、転売のタイミングも複数回あり、200万円~600万円前後の金額で、一定のリターンも、かなり高い確率で見込める事が大きな理由でした。


今回購入した不動産物件は、バンコク市内にある23階建てのコンドミニアムです。


家具付き物件とそうでないものと2種類選ぶことが可能です。価格差は10万バーツ前後。

場所は、バンコク市内のBTS(高架鉄道)沿いの物件で、新しくできる駅の目の前のです。
ディベロッパーもタイの銀行系資本なので資本的に安全性が高いのと、同グループが立てた他の物件情報も複数あったので、タイ現地のマーケットからの信用性も高い事も確認できましたので、購入した経緯もあります。

ちなみにこの日のこのコンドミニアムの契約成立は、20件だったそうです。(同日は、5戸の契約手続きのため、最後までモデルルームで手続きしていましたので、教えて頂けました)

そしてその週には、タイの祭日が重なり、その週でこのコンドミニアムは完売です。

ちなみにタイのコンドミニアムは、完成していなくても満室後に価格が高騰を始めるケースは珍しくありません。

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またディベロッパー側も権利の転売を無料で対応してくれるところも多く、満契約後、完成までに、30万~50万以上上乗せした高値で売買されることも普通です。完成後の高騰は言うまでもありません。
もちろん全ての物件が高騰の対象ではありませんが、色々なバンコク不動産の価格変動の資料を調べていると、悪いところで、6~10%前後で、高いところは70%以上も値上がりするケースは珍しくもないようです。
今回の購入物件の平均価格は550万円前後。これが50%前後の価格で築後に販売できるとするとかなり魅力ある物件です。完成までおおよそ1年です。

特に今回の不動産物件は、BTSの路線延長と新しい駅が、来年の8月に開通する路線沿線でもあるのと、オフィス街まで乗り換えなしの1本、20分圏内なので、かなり優良と考えています。
これはあくまでも私見なので、あとはその蓋を開けてみるだけですが。。


購入したコンドミニアムの受付の様子です。


今回成約された皆さんと、担当のタイ人の女性スタッフです。


バンコク市内を走るBTS(高架鉄道)の駅の様子です。

これから毎月不動産見学ツアーを行う予定ではありますが、価格の上昇予想や周辺環境などの情報は、保証するものではありませんので、ご了承ください。

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パタヤのマンションの魅力

現在、タイに滞在中です。
つい先ほどまでバンコクから南に約2時間程度のところにあるタイ第二の都市パタヤに行っておりました。
タイに滞在中に2回に1度はパタヤに足を運んでいます。
今回はパタヤの不動産のお話です。
パタヤはリゾートだけではなく色々な側面を持つ都市でもあり、最高に面白い僕の大好きな場所でもあります。
今回はここパタヤの不動産(コンドミニアム)を紹介してみたいと思います。必見です!!

パタヤ市は、バンコクから南東に2時間程度の場所にある人口150万前後の都市です。

夜の街が盛んなイメージが強い方もいらっしゃるかと思いますが、経済都市としての発展度も高く、アユタヤに次ぐ日系企業の進出地域であったりもするのです。

その代表的な工業団地として、アマタナシティー、アマタナコン、レムチャバンなど大きな工業団地が複数点在しています。

また昨年の洪水以降、バンコク北部にある日系企業の大型工場が、この付近に移転する傾向が多く伺えます。

まだ計画の段階でしかないようですが、バンコクとパタヤを結ぶタイ初の新幹線の計画もあるとか。

そんなパタヤの不動産もなかなか面白いと思っており、行くたびに見てはいたのですが、今回は非常に素晴らしい物件に巡り合えたので参考までにここで紹介してみたいと思います。

ハッキリ言って最高です!!

ノースパタヤにある50階建ての高層コンドミニアムです。いわゆるマンションですね。

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画像のプールはここの約中間の29階にあるのです。海に面しているので、目の高さははもう空です。

そして少し目を下にやると海広がる光景。恐るべしパタヤの不動産。

その29階の高さにあるプールが外から見るとこんな感じなのです。

下を眺めるとこんな感じです。

となりに建設中の物も同じディベロッパーが建てている50階建てのコンドミニアムですが、既に完成しているのが2棟と新たに2棟が建設中です。

下から眺めたらこんな感じです↑
1階にもビーチに面したプールがあります↓

僕が指で押さえている所は、現在押さえた高層階唯一の35㎡のスタジオタイプ(ワンルーム)です。

ちなみに49階です。

さすがにここは少し高くて450万バーツ。1200万円前後くらいでしょうか。

ですが東京の価格の5分の1以下で40階以上の高層階の一番いいビューの部屋が手に入ります。あまりに持ったいなかったので、数日間は押さえてもらいました。興味のある方は是非☆

ちなみに29階より高い場所にスタジオタイプは6室しかなく、ここが最後の1つです。

部屋の様子はこのような感じです。

ちなみに建ちあがってる棟は全て完売。

そして現在賃貸で出ているお家賃は4万バーツがアベレージです。約12万円の家賃。

今回の49階は、この高さで賃貸は少ないので、最低で4万バーツくらいかと思います。値上がりしてしまった現在でも10%以上の利回りです。もちろん建設まえに買えば、おそらく800万円くらいで手に入ったでしょうから、いい利回りでの賃貸が可能というわけです。もちろんタイには、固定資産税がありませんし、賃貸収益の課税率も日本の消費税程度。

さてここからが朗報です。

パタヤ不動産の定番になりつつある高層コンドミニアムですが、今ご覧になったにはラグジュアリータイプですが、同じディベロッパーが、少しランクを落とした(落としたと言っても十分高級です)タイプで45階建ての分譲を始めました。

もちろんプレビルドタイプ(建設前募集)なので、かなりお手頃な価格です。

30階以上の高層フロアでも約35㎡が約200万バーツからあります。もちろん南(ジョムティエン側)北(パタヤ側)東(シティービュー)で値段は変わりますが、250万バーツ出せばけっこう選べます。

ここの31階は僕は年明け直ぐに予約する予定です。かなり最高のコンドミニアムです。

もちろん完成後はそれなりの値段になることでしょう。賃貸でもそこそこの価格でも出せそうです。現在でも3万バーツ前後との事ですので、今後に期待ができますね☆あと転売差益への課税率もかなり低いですよ☆

よくお金があるな。。。

いえ持っていませんが、こんな理由で買えるのです☆

プレビルド投資

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バンコクの不動産事情

ブログでよく書きますが、昨年からアジア広域への出張が多くなりました。
特にタイと中国は回数が増加中です。

ちょうどこのブログを書いている今は、バンコクから戻ってから数時間。
そして5日後には中国の上海への出張です。
沖縄からだと気軽に行ける距離なのが非常にうれしいです。
ただしフライトの価格は割高ですが(汗
ということで本題ですが、日本以外のアジア全域は経済興隆期ですね。
中国もさることながら、タイも7%台の経済成長率で、日本からの投資は過去最高とか。
そんなこんなで、今回はバンコクでの空き時間を使い、不動産物件のパンフレット集めや、モデルルーム見学をおこなって来ました。もちろん仕事の一環ではあるのですが。。
外国人向けの販売について色々と調べないと行けない事が最近多く、その一環です。
さてさて最近のタイでよくみかけるのはロシア人。かなり耳にロシア語が入って来ました。
ロシアも経済状態は良く、さらにタイはロシア人がノービザで入国できる数少ない国の1つだそうです。今回はバンコクだけではなく、バンコクから南へ車で2時間にある「パタヤ」まで足を延ばしたのですが、そこにはさらに数倍のロシア人が。。その訳は、パタヤにある軍の空港にロシア圏からのチャーター便が就航しているとのことでした。

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実はこのパタヤは僕も20年近く前から通っており、今回実に10年ぶり以上に訪れたのですが、驚くほどの建設ラッシュです。
ハワイを彷彿とさせる海岸線のビル群に、内陸部もホテル顔負けのサービスアパートメントだらけ。でも建設中の物が圧倒的に多いのです。

さてさてバンコクへ話を戻しますが、とあるバンコクのタワーマンションの展示会場に行って来たのですが、そこはかなりの人。予想以上に中間所得階層と思われるバンコクの人達があふれかえっていました。

建築デザインも、内装のデザインもいい感じ☆
かなりハイセンスです。
日本の3LDKとか呼ばれるような作りとは違います。欧米風の1べッドルームや2ベッドルームって感じの表記で日本人には馴染みの薄い形式です。
土地開発などやモールなどの計画には何度か企画に参加させて頂いた事はあるのですが、海外のアパートメントは今回初のジャンルなので非常に楽しかったです☆

実は沖縄でも外国人豊富層向けコンドミニアムの販売計画などもあり、とてもよい参考になりました。
それにしてもこのようなサービスアパートメントが300万円しないくらいの価格から販売されているのは少々驚きましたが。。もちろん立地の良い場所は、1000万円以上の物もあります。ですが、郊外はこんな価格が平均的のようでした。(15件のデータでしかありませんが)

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それともう一つ。
パンフレットの大半が英語のみの表記。
タイ語の表記の物は2件しかありませんでした。外国人投資向けか、外資獲得がメインのようですね☆
ちなみに国内のハウジングメーカーもバンコクとパタヤに日本人向けのサービスアパートメントを建設予定のようですよ。皆さんご存じの大手ハウジングメーカーです☆極秘らしいので名前は書けませんがね(^^;

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ミャンマー不動産、ヤンゴン市内の物件②

ミャンマー不動産の続きです。
今回は、20件以上の物件の見学をしてきましたが、総評としてはヤンゴンは、アジア圏でも非常に高い地価、賃料です。僕がよく足を運ぶバンコクよりも格段に高いのが実際の様子です。
ひょっとするとヤンゴン市内中心地の不動産は、バンコクの倍くらいの価格かもしれませんね。。
ですが、それを差し引いてでもミャンマー不動産には魅力があり、企業進出にはうってつけの場所だったりするのです。
そのヤンゴンの不動産物件や、高額でも企業が進出する理由なども書いて見ました。
ミャンマー不動産最新情報 → ミャンマー不動産、ホテル物件

昨年から急高騰が続いているミャンマーの不動産は、土地の取得、賃貸の価格共にあり得ない価格にまで上昇しています。
少し綺麗で、外国からの進出企業向けっぽい物件は、60坪ワンフロアーで、日本円で70万円とか100万円とか当たり前の金額だったりします。
もちろん現地企業向け?の老朽化したエレベーターナシの不動産物件の上層階(4~5階)なら5万円くらいからビルのワンフロアーは借りる事ができますが、流石に海外企業には住みづらく、お客さんを招きにくい物件だったりもします。

結論から言うと、300万、500万円程度で、始めれる個人事業レベルの投資にはどちらかと言えば不向きなのが、現在のミャンマー、ヤンゴン市内だと言っていいかもしれません。
バンコク市内で10万円くらいで借りれそうな不動産物件でもヤンゴンの一等地では倍から3倍の賃料です。
賃料は、13ヶ月の一括払いがミャンマー不動産の標準になっているので、一等地でそれなりに安価な物件が取得できても30万くらいの賃料が必要になり、13カ月分となると、それだけで約400万円の先行投資となります。
当然、生活物価は、日本の10分の1以下なので、販売の単価もその基準で低いわけです。

この物件は、ヤンゴン市内のやや中心に近い場所にある物件です。
築浅で、かなりキレイな物件なのですが、賃料は交渉の末、1カ月で75万円でした。

クオリティーはご覧のとおりかなりキレイではありますが、物価指数と比較すると賃料は相当な価格です。
この物件は1、2階を合わせた物件で、1階が約70坪くらいで、2階が、60坪くらいでしょうか。
(基本ミャンマーでは、契約にならないと図面は見せてもらいえません。仲買業者は全く資料を持っていないのが実情)
坪当たりで賃料を換算すると、1坪約6000円くらい。
日本の地方都市や、老朽化したビルなら借りれる価格です。
恐るべきミャンマーの不動産価格です。

ちなみにオフィス用物件として、は現地企業向けのオフィスビルでこのような感じです。
ちなみに坪単価は4000円前後(賃料)

画像のような3~5坪程度のオフィスなら1~2万円台で借りる事も可能ですが、物販や、飲食店となると路面店を選択せざる得を得ませんので、どうしても始めに紹介したような物件になってしまうでしょう。

ですがミャンマーの大きな特徴の1つに人件費の安さがあります。
いくつかの不動産を紹介しましたが、これと比較すると驚くほどの労働賃金の安さがあります。
低所得者は1ヶ月の月給が、日本円で5000円前後で1人当たり1万円も見ていれば間違いなく問題ありません。もちろん語学堪能であったり、ITの技術者となれば3倍から5倍は最低でも要求されますが、一般労働者は、3000円~8000円と言ったところです。

100人クラスの工場や企業を、タイ等で開業した場合は、1人当たりの人件費は3万円前後は必要です。100人となると、月に300万円は最低必要となりますが、ミャンマーの場合は、それにかかかるコストは3分の1以下で済むという事です。
賃料を差し引いてでも、割安感が特徴でしょうか。
ヤンゴンの郊外に行けば、安価な土地やビル等の不動産物件は手に入りやすいので、さらにコストの面で有利になるでしょう。
要するに一定規模以上の企業の場合は、大きな利点がありますが、新天地を求める、個人、零細企業には向かない環境だと言う事です。
もちろんオンリーワン商材や、現地のマーケットが敏感に反応を示すビジネスを持ち込むのならこの例に限らないと思いますの、いわゆる一般論的な総評でしかありません。

次のミャンマーの不動産物件ですが、このビルは9階建てで賃料が150万円もします。

各フロアを相場の価格で割ってみると、明らかに割高です。
建坪は、約100坪くらいはあるでしょうか。借りる前提で値切っても120万がいいところでした。
自社として、製造やカスタマーな全て完結する場合は、人件費から見ても、問題ないかもしれませんが、貸しオフィス等の賃貸で埋めるとならば、そこまでいいビジネスにはなりません。満室にする間に間違いなく赤字になるでしょうね。。

現地人の個人向けのアパートや、オフィスなどはもう少し安いのですが、外国企業が使用に耐えうる施設は、相場以上に高いということです。

ちなみに土地やビルの取得は、坪10万円くらいでした。
売り土地も沢山見学してきましたが、転売に次ぐ転売で驚く高騰でしたね。
とある土地を見学したのですが、先月まで3500万での売り価格だった60坪は、僕が訪れた時には、4500万円に値上がりしていました。土地のオーナーさんに聞けば、隣の同じ坪面積の土地が、3000万円で買われたそうで、今はそれを転売で3800万円で売られているので、それ以上でないと売らない。それが理由だそうです。
いわゆる土地ころがしですね。。恐るべきミャンマー不動産です。

ミャンマー進出支援、ミャンマー視察、ミャンマー不動産見学などのアテンドを常時承っております。
詳しくは、サイドバーよりお問い合わせください。

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タイ・バンコクのコンドミニアム(マンション)ご成約のお客様の声

物件を購入頂いたお客さまの声

 

沖縄在住の金城様(写真右)

沖縄からバンコクに見学来られた金城様は、投資対象としてバンコク市内の物件をお選びとなりました。

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ドイツ在住の宇都様(写真中央下)

ドイツ在住の日本人の宇都さんは、ドイツの航空会社勤務。ドイツは日本より定年が早くその年齢は55歳。定年後のゆとりある生活を過ごすためにタイの物件をお選び頂きました。

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タイのマンションを2件購入した理由

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タイは日本との物価の差は、5分の1とも6分の1とも言われます。

お二2人のお客様の特徴は、物件を2戸購入されました。1つは、築後の利回りや、売却益を目的とされています。
手元に残す1戸の物件の資金にプラスされるので、複数の購入がお勧めです。

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バンコクでのビジネス交流会(ソーシャルメディア交流会)

連続でタイ・バンコクビジネス視察ツアーの様子をブログで紹介しています。

前回まではバンコクでの仕入現場の様子を紹介してきましたが、今回のビジネスツアーの大きな目玉は、なんと言ってもタイで活躍する日本人の皆さんが集う和僑会との交流会です。
参加の大半の皆さんはfacebookのユーザーでもありグローバルなワールドワイドなソーシャルメディアならではの交流でもあります。世界ユーザーが7億人とも8億人とも言われるfacebook、ソーシャルメディア全般では10億人は超えている環境の中、世界的な交流こそ出来て本来の機能を活用出来ているのはないでしょうか。ひょっとすると日本では初めてかもしれません。
沖縄からの参加は25名。福岡からの参加は2名。もちろんソーシャルメディアのみで集まったメンバーです。バンコクで活躍する和僑会の皆さんは約30名で合計60名近い皆さんとの交流会は、3月15日にバンコクのスクムビット周辺で開催されました。
日本から遠く離れ、異国の地で地に足をついていろいろな活動をされている皆さんには心から尊敬の念と、敬意を抱きます。

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集合写真は最後に写しましたので、何名かの皆さんはすでに帰られた後なので(^^;

今回ご尽力頂いたのはタイ王国和僑会の代表でタイでロングステイやスローライフを提案するWellness Life Project(Thailand) Co.,Ltd.の代表、谷田貝良成さんとバンコクで人材派遣会社PERSONNEL CONSULTANT MANPOWER(THAILAND) CO., LTD.を経営されている小田原靖さん、そして10年らいの友人でもあり、バンコクでカメラマンとして様々なコーディネーターとして活躍する泉裕さんです。この方々の協力なくしては実現できない企画でした。

交流会の様子です。


シーポイントタイランドの城間さんと小田原さんと

小田原さんと泉さんと、福岡で100店舗以上の飲食店を経営する博多一番とりの窪山さんと、てぃーだスクエアの嶌田とのショットです。てぃーだスクエアさんは、今回のバンコクツアーでは共同主催でいろいろとお世話になりました。

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タイ側の参加者の皆さんは、バンコクで飲食店を経営されていたり、シルバーアクセサリーの製造を営んでいたり、アパレル事業や、投資や株などのビジネスの方、レンタルオフィスの経営をされていたりと様々でした。グローバルに活躍している皆さんと接するともっともっと頑張らないとって気持ちになりますね☆ほんとうにいい刺激を受けました。
ご参加の皆様ありがとうございました☆

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翌日16日はこれまたバンコクで活躍するフリーランスの皆さんが集まる「みそら会」というグループでの懇親会でした。
翻訳、カラーコーディネーター、脚本家、作家さんなどクリエイディブなお仕事をされている皆さんの集まりです。前日15日もパワーを感じましたが、ここはまた別のパワーを感じました☆ここでは意外に女性が多く、異国の地でピンで頑張ってるんですよ!!

刺激的なバンコクの夜でした。

もともとの友人もあっての出来事ではありますが、世界的にソーシャルメディアの一般化で、従来は難しかったこのような企画もネットで繋がる多くの皆さんとの交流で、今では実現も難しくはありません。もちろんこの会を介して知り合い、facebook等で繋がることができたのもソーシャルメディアの普及によるものでしょう。世界とつながりグローバルな環境がもっと加速することで、多くの交流、そしてビジネスにもつながるのではないでしょうか。

番外編

バンコクでラジオ出演してまいりました。
J-CHANNELは、タイで唯一、そして東南アジアで初めての24時間日本語ラジオステーションだそうです。一年中暑~いバンコクのスクムビットから、日本とタイの最新情報をオンエア中されています。ラジオを通じての日本人とタイ人が交流を深め、コミュニティー広げてをいただくための様々なコンテンツを発信しているラジオ局です。1時間もお話させていただけました。今回のツアーだけではなく、いろいろなビジネスや、いろんな考え方などたくさんお話しましたよー☆ご一緒に写っているのはMCの岡範子さんです。岡さんはボイスホビークラブというカルチャースクールを運営されているので、是非覗いてみてください。岡さんお招きいただきありがとうございました☆

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末筆となりましたが、今回のツアー、交流会で交流頂いた皆様、そして会の実現に尽力頂いた皆様本当にありがとうございました。

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ミャンマー不動産、ヤンゴン市内の物件①

先日のバンコクでの不動産見学に引き続き、昨日までミャンマーのヤンゴン市内で不動産の情報収集をしてまいりました。
ミャンマーの不動産は、バンコクに比べるとかなり割高です。
ヤンゴン市内の不動産は、この1年で5~6倍の地価の上昇と言われています。
国の発展具合とはミスマッチなミャンマーの不動産価格は、場所によっては日本の地方都市をあまり変わらないか、むしろ高いくらいの場所も多いです。
今回はそのヤンゴンの様子を20件くらいの物件や土地を見学してまいりました。
ミャンマーの不動産最新情報 → ミャンマー不動産、ホテル物件

この画像は、今話題沸騰のミャンマーのヤンゴン市内の様子です。
決して地方都市でも郊外でもありません。ヤンゴン市内でも一番中心街の付近。

始めて行った時に比べると、カルチャーショックこそありませんが、時代に取り残された感が、今でも感じるミャンマーのヤンゴンです。現在首都は、ネピドーに写りましたが、ヤンゴンは最大都市の地位は揺るぎません。
現在の首都は、かなり内陸部にあり港を持ちませんが、ヤンゴンは河川港ではありますが、一定の規模の港湾を持っているのもその特徴でしょうか。

画像の物件は、ヤンゴンの賃貸物件です。
後日ブログで紹介しますが、物価が安いと言えどもヤンゴン市内でビルの1棟貸しや、取得となると、既に驚くくらいの価格にまでなっていますので、マズは賃貸物件の相場からと。

このビルは7階建てで、4フロアーが現在貸しの状態です。
図面等はまだ送られて来ていませんので、詳しい㎡はわかりませんが、基本的にミャンマーには不動産業者が存在しません。仲買人と言われる、個人でやっているブローカーが複数存在し、彼らが多くの不動産情報を持っています。
と言うことで、詳しい㎡などの詳細情報は貰えません。
要するに「見て決めてください」って感じがほとんどです。もちろんオーナーさんは、自分の不動産物件なので、ちゃんと図面を持っていますのでご安心を。

そんな仲買人の彼らの手数料は、ビルなどの不動産物件のオーナーから賃料の1カ月を貰う仕組みのようです。
借り側の負担はありません。

このビルにはヤンゴンに珍しいエレベーター付きの物件です。
ミャンマーはエレベーターの設置規定などはありませんので、ほとんどのビル物件にはエレベーターはありません。
ビルの中は、ご覧の大きな30~40坪ほどの部屋が、あり、奥に10坪くらいの部屋が3室あります。
これが左右対称にありますので、大部屋が2、小部屋6って感じでしょうか。

画像の通り室内は、キレイです。
今回ヤンゴン市内で見た不動産物件ではトップ3に入る綺麗さでした。
エアコンは、入居時に新型を6台付けてくれるそうです。

ちなみにこの不動産の賃料は、1フロアで20万円前後です。
実はこの価格でも今回20件以上見た物件の中でも安い方なのです。余裕で100万円とか言われるのですが、外国人と思われてぼったくられないように、ミャンマー人のアテンドに日本人が借りるのを伏せて、あらかじめ電話をしてもらって内見物件を、チョイスしてもらっていましたので、現地人価格でしょう。
外国企業とわかれば余裕で倍の額は取られるかもしれません。

さてさてこの不動産物件はエレベーター付きと書きましたが、ミャンマーは電力事情が悪く、たびたび停電になります。
停電の際には、エレベーターは心配されるのですが、基本的には、エレベーターの設置される不動産物件には専用の緊急発電機があるそうなので、とりあえずは安心です。

この物件もミャンマーのヤンゴン市内にある事務所用の不動産物件ですが、立地はヤンゴン中心部にあります。
大きな特徴は、ショッピングモール、いわゆるデパートの中の上層階の物件です。

高層の物件ではありませんが、事務所として利用するには比較的よい立地でしょう。
モールの上層部に位置するので、下のフロアでは、ある程度の物品の購入も可能ですし、地価には2階まで駐車場があります。また飲食店フロアなどもありますので、ビル内で一通りは完結できそうな感じでした。

このビルのオフィスフロアーは、外国企業に貸し出しを開始したいらしく、現在大規模なリノベーションを行って感じでした。最終的な企画や、賃料は未定だそうですが、近く決まるそうなので、決まり次第連絡が入るので、ブログでお知らせ致します。


地下あるレストラン街。


こちらも地下にある生鮮食品売り場。

大量にミャンマーの不動産情報を持って帰りましたので、参考になるように少しづつUPしてまいります。
本当に進出予定があり、不動産を借りたい、買いたい方がいらっしゃれば紹介致します。

ミャンマーでは、100%資本の外国法人が認められています。
このばあい土地の取得は、法人名義での70年の定期借地となります。

外国法人の設立も比較的簡単で、この方法も近いうちにブログで紹介したいと思います。

ミャンマー進出支援、ミャンマー視察、ミャンマーへの不動産見学などのアテンドを常時承っております。
詳しくは、サイドバーよりお問い合わせください。

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タイのプレビルド物件投資

現在はタイのバンコクに滞在しています。
今年に入り12回目のバンコクですが、頻繁に訪れているのは、もちろんバカンスではありません。
お仕事での滞在です。
バンコクで現地法人を立ち上げ、事務所も開設しASEAN圏内での本格的事業を開始する準備での来タイでした。
そして11月に現地法人の登記も終了し、無事営業も開始しました。もちろん僕は人間多角化事業ですので、本業ではありません。今経営に関わる事業の6つ目の会社だったりします。
バンコクの不動産についてはよくブログに書く内容ですが、今日はそのもう少し詳しい内容を書いて見たいと思います。

タイの事業の一つですが、それは不動産事業です。

もちろん物流や、その他事業も並行でおこなっておりますが、定期的にブログでバンコクの不動産がここ最近では力を入れている内容でもあります。

ASEAN加盟国の経済成長率、タイのGDPの伸び、個人所得の上昇など様々な理由は、よくブログに書いている内容です。

おさらいまでに簡単に説明すると、大きな節目は2015年のASEANの経済統合でしょうか。

現在でも経済成長が著しいこれらの国々ですが、統合に合わせて様々な投資が計画されており、既にこれらへの投資が始まっております。

ベトナムからインドへの道路網の整備。中国成都からラオス、タイ、シンガポールへの鉄道整備。これらの中間に位置するのはタイのバンコクになります。またミャンマー、カンボジアなど隣国の経済発展などが、バンコクのハブ機能を今まで以上に強化されるものと予測されています。これらへの投資額は、約20兆円。もちろん物価格差がありますので、日本で例えると100兆円規模に匹敵するインフラ投資だったりします。

また6億人近い人口をもつこれらの国々の国民1人当たりのGDPもここ10年で約倍に成長し、消費地、消費国としての発展も大きな背景の一つになります。

そんなタイ・バンコクの不動産事情ですが、現在コンドミニアム等の建設ラッシュだったりします。

ですがスタート期ではなく、残念ながら現在は中盤以降という経過かもしれません。本音で言うと、一番面白い時期は今から3、4年くらい前だったかもしれません。でもまだまだ十分面白い状況は継続しています。ここ2~3年は十分投資価値が見込めると考えています。それから先は、今の価格帯では手に入らない価格まで上昇しているので、購入後の値上がりは小幅となっていくと予想されています。

さてそんなタイのコンドミニアムですが、建設前の販売、いわゆるプレビルドでの販売が主流となっています。中には完成後の販売をしているディベロッパーもありますが、大半のコンドミニアムが、プレビルド物件。

プレビルド物件、プレビルド投資とは

建設計画が出来上がった時点で、分譲販売が始まる不動産物件を一般的にこのように呼びます。基本的には投資目的での建設ではありませんが、完成前と完成後の価格の差があり、これを見込んでの投資がプレビルド投資と呼ばれています。タイのこのような物件は、中には1.5倍や2倍近く価格が高騰するコンドミニアムも珍しくなかったりします。もちろんこれらは全てではなありませんが、購入価格より下がった例は殆どないよな感じです。一般的にバンコク周辺の物件は、高い確率で完成後の価格が上がる傾向があり、現地での不動産専門誌や統計資料などでも、これらの数字は立証されていたりもします。


現在販売中のバンコクのコンドミニアムのモデルルームの外装です。

外国人でも購入可能な不動産

外国の不動産を他の国の人が取得するのに厳しい規制をしている国も多くあります。

タイでは外国人がタイの土地を取得する事は、現地の法律で厳しく規制されていますが、マンション等のコンドミニアムなどは、外国人でも比較的簡単に購入できるのです。有効期限内のパスポートと外国からの送金証明があればまずはOK。

もちろん日本に住んだまま(タイに住んでなくてもよい)購入もまったく問題ありません。

マレーシアなども不動産投資は盛んですが、外国人が不動産を取得する場合、「1200万円以上の物件でなくてはならない」などの条件もありますが、タイの不動産にはこのような価格的な制限もありません。

また固定資産税、相続税などの税金は存在しません。

転売時の課税率も低く(売却差益の額ににより税率が異なります)日本の消費税程度です。当然ながら日本に収益を持ちかえると日本の法律で課税されますので、その点は要注意です。(バンコク銀行の現在の定期金利は3.3%ですので無理に持ちかえる事もないでしょう)

先ほどのモデルルームの中の様子です。この物件で、180万バーツですので、500万円しません。

バンコクで販売されているコンドミニアムの半分が、家具、エアコン付きです。家具なしの場合は、約20万バーツほど安くなります。

バンコクの不動産購入の秘密

タイのコンドミニアムはプレビルド物件が大半と説明しました。

ではその購入の流れはどうなのか??

不動産の建設計画が出来上がった時点の販売開始です。当然建物はありません。

ですがモデルルーム等は、建設予定地、もしくは隣接地に完成しており、ここをベースに販売が始まります。200世帯から大きいものでは800世帯が入る高層コンドミニアムまで様々ですが、最近では20階以上の高層マンション型がメジャーです。

ディベロッパーにより若干異なりますが、一般的なパターンを説明します。

①物件選択

モデルルームを見て、気に行ったならば、その物件を指定するのですが、たとえば800戸ある中で一番好さそうなところを選択します。(方角や、階層、景色などなど。)これは売却時にかなり重要なポイントとなります。

②物件申し込み、仮契約

物件が決まれば、手付金(申込金)などを支払うのですが、おおむね3万バーツから5万バーツ(約8万円~15万円)です。

タイのプレビルド物件は完成までは平均して1年半くらいです。この1年半の間に、合計で50万円前後から購入額の1割程度の金額を分割手付金として支払います。完成後引き渡しまで物件金額の1割程度の支払いのみ

③物件本契約

約1年半前後に完成した際に、本契約と同時に残金を支払います。

この時点で不動産の登記をするのですが、登記費用は、物件の評価額(取得金額ではありません)の3%です。ですがディベロッパーにより異なりますが、ディベロッパーが1.5%、購入者が1.5%と折半するケースが多いようです。

ここは10月に僕が購入したバンコクのコンドミニアムです。延長するBTS(高架鉄道)の駅のまん前で、日本で言う1LDK。価格は230万バーツ。駅が完成が来年8月で、建物の完成が、12月なので将来的に100万バーツくらいの値上がりを期待しています☆

本当のヒミツ

全てではありませんし、保証するものではありませんが、コンドミニアムが完売後、直ぐに値上がりが始まるケースは珍しくありません。完売前にも値上がりするケースも。建設中に値が上がり続けるケースも。

謹直の例では、220万バーツの物件が、施工中に250万バーツで売買されているケースがありました。これは決して珍しくないようです。差益は30万バーツですので、日本円で80万円くらい。ようするに全額を支払う前、50万円程度の手付金だけの支出に対して、80万円の利益が出ているということです。ですので1つは転売、1つは住居という感じで、複数買う方が比較的多かったりするのです。もちろん完成後に50万バーツ、100万バーツの高騰も十分にありうる事だったりもします。

実際に以前に屋上にプールのある物件をブログで紹介しましたが、これは販売時は220万バーツでしたが、完成後2年が経過している現在は、350万バーツで売買されています。

ということで、この仲介事業を本格的に始めてまだ1カ月ですが、7件の成約を頂いています。

そして1月は、合計で20名の内見の予約も頂いています。自分でも驚きです。

それは今読んで頂いた状況とタイのプレビルドの面白さをちゃんと予測できていた、また理解していたという方々だったからでしょう。もちろんこれ以上に色々と面白い中身はまだまだありますし、もっと重要なコツも沢山あったりもします。

興味のある方は、是非タイまでおいで下さい。

タイ不動産アテンド予約はこちら

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バンコクのコンドミニアム(不動産②)

現在、タイのバンコクに滞在中です。
今回の目的の1つは、タイ・バンコクの不動産物件めぐりです。
僕の場合は、自分の足と目で、色々見てから判断したい事が多く、専門的な立場の人の意見は基本的には最後というケースが多いです。さてそのタイ・バンコクの不動産ですが、コンドミニアムでも前回とは違ったパターンの物件です。
この不動産物件は、驚く利回り。

この日のバンコクは、曇り空で少しわかりづらい画像ですが、22階建ての高層マンションです。
このコンドミニアム(サービスアパートメント)は、完成して4年の不動産物件です。
日本のマンションと比べるとやや狭いのが特徴だったりするのですが、一人くらいの長い、僕にはそこまで違和感のないコンドミニアムです。

この不動産物件の目玉は、22階の屋上にあるプールです。
最高の景色でした!!
画像ではわかりにくいのですが、バンコクの景色が一望できる絶景ですよ。
シンガポールにある某ホテルに似た光景です。

この画像は、このコンドミニアムの全景模型ですが、この建物はツインタワーなのですが、もうひとつのポイントは、二つの建物をつなぐ、空中回廊でしょうか。

さてさてこのコンドミニアムの価格なのですが、建築中の分譲価格が、200万バーツ(約520万円)だったのが、築4年を過ぎた現在は、300万バーツで(780万円)になっています。もちろんその4年間は、賃貸として、月18000~20000バーツ(4万6千円~6万円)くらいで貸せていますので、これを足した総合な収益をみたらかなりの利回りなのがおわかりかと思います。

これが意外と平均的な出来事だったりするんですね。

そして2015年には、タイを含むASEANの経済自由化が始まりますので、ハブとして発展するバンコクがどのように変貌をし、さらには、バンコクの不動産の変動に注目したいと思います。

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タイ・バンコク仕入の総集編

前回までのブログに引き続き、タイ・ビジネス視察ツアー、バンコクでの仕入れの様子です。

ヤワラート(雑貨、小物エリア)
ここのエリアは、一口では言い表せないくらいに狭い所に沢山お店があり、1日かけても恐らく2割程度も見れないのでは?という面積にいろんな雑貨や小物が売られています。
仕入れの交渉にもよりますが、タイでは一番物が安いエリアなのかもしれません。通常では卸売価格は相場があるので、仕入個数によりその値段は大きく変わります。
またヤワラートには雑貨市場(サンペーン)機械街(ワラチャック)などのエリアに分かれているのが特徴です。

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プラトゥーナームエリア(衣料品・アパレルエリア)
このプラトゥナーム市場がバンコクのアパレル仕入れの中心で、アパレル以外にアクセサリーや靴、カバンなどが手に入ります。特にこのエリアはアパレルの仕入れに世界中からバイヤーが訪れるところです。
街の作りは、昔ながらのプラトゥナーム市場、ショッピングモールが5箇所ほどあるエリアにわかれます。メンズやレディース、キッズなどの仕入れアイテムが大量です。ここも見て回るのに数日は必要でしょうね。1日じゃ1割、2割でしょう。

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この他にも週末に開催されるチャトゥーチャック(ウィークエンドマーケット)があります。
バンコク市内の北部に位置しており、週末には東京ドーム数個分の面積に、衣料、アクセサリー、雑貨、家具、陶器、食材、ペットなどあらゆる商材が集まっています。バンコクでは定番のマーケットとなっています。
ちなみにこのマーケットに初めて行ってからかれこれ20年以上でしょうか(汗
売れれている商材は、全く変わりましたがね(^^;

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アパレルやアクセサリーは物によっては、日本国内の仕入れ価格の1~3割程度。もちろんロットによれば1割程度ってことも十分にあります。これらに日本に送る送料と、関税、消費税が必要となりますが、これらを含めても国内で仕入れるより十分安い価格となります。発送の料金に関しては、航空便の場合はロットが多くなれば比較的安価に。
もちろん船便の方がお手頃価格になるのですが、800kgから1トンくらいまではエアーで送るのと同じくらいでしょうか。船便の場合は若干のノウハウや知識も必要となりますが、極めるとかなり安価でお得になります。

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注意として、現在の日本はジリ貧なので、関税に関してかなりうるさくなっているようです。
以前はインボイスの内容もそれほどうるさくなかったのですが、今は、細かいところまで目を通して課税してくる傾向があるようですので要注意ですね。

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こんなアクセサリーは30円くらいからあり、帽子は150円くらいから販売されています。

少し脱線しましたが、これら以外にも、電気製品、工業部品、食材(精肉)を扱うマーケット、タイの庶民的な市場など多くのマーケットが存在します。これらも何らかの機会に紹介したいと思います。


金魚や熱帯魚も大量に売られています。


ペット売り場だったので食材ではないと思いますが、「カブトガニ」日本では特別天然記念物だったような。。


たぶんこれはハクビシンの赤ちゃん。これが一番かわいかった!!日本で5万円で売られているのを見たことがあります。


こんな熱帯魚店が100店舗くらい並んでいます。日本に輸入できるかどうかは不明ですがね(^^;


こんなランプも数百円で販売されています。もちろんロットが大きくなればもっと安くなります。


キーホルダーや小物もいっぱい。


雑貨店は普通な感じなんですよ。アジアっぽくないものの方が実は大半です。


ピントボケていますが、メンズアパレルもこれでもダサい方のお店です。

切りがないので今日はこのあたりで☆

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タイ・バンコク市場視察ツアー開催

3月15日那覇空港出発タイ・バンコク市場視察ツアーを開催します!!

僕は仕事の色々なスキームを考えて実行するのが趣味であり仕事だったりします。
中国や香港、タイなどはブログでよく書くとおり、仕事の関係でよく行き来するのですが、そこでの繁栄は貿易拠点としての発展を大きく感じるところです。
ある日、那覇空港の航空貨物ハブの数字を調べていたら全国3位の物流量って事を目にして、これなら直ぐに何らかの形でスキーム化できると感じたので、昨年に僕のクライアントさんのお店の商品を2割ほど海外直輸入にシフトしたところ純利益が10%前後に上昇が見られました。個人事業者レベルでのスモールトレードでも十分に収益があげれるのです。
僕は過去のビジネスで、アメリカから古着等の衣料や、アジア方面から雑貨等の輸入を15年ほど行っていた経緯もあります。

近年アジア経済の活発な動きは、皆さんのご存知のとおりかと思います。
中国、ベトナム、タイ、インドネシアなどアジアの多くの国々が日本と様々なビジネスを通して深く経済がつながっています。
沖縄県はこれらアジアの国々から日本で一番距離が近く、また那覇空港の国際貨物のハブ拠点としても有利な位置に存在します。沖縄県においても国際貨物ハブの利用等で多くの助成金もあり、全国でもっともと言って過言ではないくらいのポテンシャルを秘めているのではないでしょうか。

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これら海外とのビジネスは、初めに書いたように個人事業者や零細企業レベルでのスモールトレードや、買い付けでも十分に利益を上げるビジネスとなります。
それを実感していただくために今回のツアー計画が上がりました。

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実際に日本国内に流通している多くの商材は、中国を初めとするアジアで作られたものが多く、それは沖縄においても同じです。島サンダルはインドネシア製ですし、ちゅらさんエプロンはインド織物、ウージ染めと売られるものの多くはインドやインドネシアの染物だったりします。また今では三線、琉球ガラスもベトナムの工場で生産されているのが事実です。もちろん県産品の流通や、県内製造も大切なことかもしれませんが、地域経済と世界経済をバランスよく上手く活用した新たなビジネスの枠組みは、個人レベルの事業からでも可能ということを理解していただければと感じています。

またアジアから日本への発送に必要とする日数も航空便使用4日程度。日本に帰国する前に商品のみが先についているケースもあるほど、国際的流通は整備されています。関税や総量込でも国内の業者仕入れより20~50%ほど商品利益率は向上します。今や問屋や中間業者を省いていかなくてはビジネスとして存続も難しいのかもしれません。

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このツアーの説明会を先日、D.PROJECTの事務所でおこないました。

沖縄で様々な事業をおこなう多くの皆さんにご参加頂きました。

ツアーの開催予定は那覇空港発、3月15日~19日の4泊5日の日程で予定しております。
もちろん旅行会社でのプランニングをお願いしたツアーです。

次回のこのツアー内容の説明会は、1月26日(木)にD.PROJECTで19:00より開催されますので興味のあるかたは是非ご参加ください。

那覇市久茂地2-15-26マキシムビル3F (株)D.PROJECT

なおこの企画は以下の会社の協力体制で企画しております。

(株)てぃーだスクエア

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(株)国債旅行社
(有)オキネット
リアルアンドウェブ

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今回はこのようなスキームを実際に体験してもらいたく、一番初心者に簡単で安全なタイ王国でのビジネスツアー企画とさせていただきました。タイのバンコクは、アジア経済の物流ハブとして隣国の多くの商材も集まっており、今後も経済成長が見込まれる東南アジア経済の中枢となるので、是非この機会にアジア経済に触れてみてはいかがでしょうか。

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また今回はバンコクのマーケットの視察、買い付けだけではなく、タイに進出している日本企業やタイ在住の皆さんとの交流会や、タイのfacebookユーザーと交流会も企画されています!

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バンコク賃貸物件の内見①

昨日からタイのバンコクへ来ています。
今年9回目のバンコク滞在となりました。
ASEAN統合を前に、東南アジアの主要都市の不動産物件の動きが気になり、今回のバンコク訪問は、これら不動産の見学が目的のの1つでもありました。
気軽に買える安価な物から、かなり高級な物件まで幅広いのですが、参考までにお手頃バージョンの紹介です。

 

以前バンコクのシーロム付近で通りかかったところにあったコンドミニアムなのですが、個人まりしてちょっと気になっていました。
今回もたまたま目の前を歩いたので、ついでに内見してみようと訪ねると、直ぐにOK.

シーロム付近は、バンコクでは、スクムビット周辺と同じく不動産の金額が高いエリア。
場所はバンコク銀行本店から徒歩3分程度の場所。

このバンコクの不動産物件は、30年の定借物件で、現在築9年。
なので、販売価格は450万前後だそうです。(場所がいいので高いほうだと思います)
現在部屋それぞれにはオーナーが存在し、この部屋の場合は1カ月の賃料が、18000バーツなので、為替レートにもよりますが、日本円で、45000円~5万円前後。利回りとして10%とちょっと。
この部屋は特別一番安いらしく、他の部屋は25000バーツでした。(65000円前後)

とりあえずはちょこっと借りるにはいい物件かもしれませんが、バンコクでの収益物件では、いい場所にも関わらずそこまでお得な物件ではありませんね。いいところだと不動産利回りが25%~30%ってものありますからね(^^;

屋上には十分な広さのプールもありますし、事務も備わっています。
清掃は、1回200バーツだそうです。(580円くらいかな?)

徒歩5分にマックスバリューもあり、バンコク銀行の本店も近く、非常に立地がいいので、少し郊外の物件だとどれくらいなのか、気になりまくりです。
今回のバンコクの不動産めぐりでは、賃貸物件をあと数件、分譲マンション(サービスアパートメント)なども数件見て回る予定ですので、また紹介してみたいと思います。

もちろんこれらの物件は、タイの豊富層や外国からの転勤族が主な借主です。
ここに住んでいる日本人は4人との事でした。実際に地元の人が住んでいる所も数件みて来ました、価格は4000バーツ。もちろんサービスは付いていませんでしたが、クオリティー的にここより40%ダウン程度で、これくらい値段が下がりますので、実に面白い感じ。

現在タイへは、過去最高の日本企業の進出ラッシュでもあります。
また2015年にはASEANの経済統合もあり、隣国のインフラ整備なども始まります。
これらの動きがどう不動産に反映されるのかが楽しみでもあります。
またその総評も書きますね☆

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バンコク仕入の現場

日付かわって昨日沖縄に戻りました。
初の企画、沖縄発タイ・バンコクビジネス視察ツアーは、アパレルや雑貨販売を営む事業者のバンコク仕入ツアーです。

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仕入れは中国が目立っていますが、物価の上昇で中国も値上がり気味。もともと東南アジア全域がマーケットではありますが、バンコクもますます面白くなっています。昨年10月に訪れた時と商品は大きく変わっています。新しい発見も多い!!

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今回は約30名の皆さんとのバンコク入りなのですが、どんな商材、そしてどんなお店なのかを画像で紹介してみます。
タイ雑貨や、いわゆるアジアン雑貨は含みません。

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ここは安価なピアスを売っているお店です。表示価格は小売値ですが、もちろん卸売価格で買うことが可能です。
ロットにより値段が多きく変わります。

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花瓶やオブジェなどの装飾品もかなり多くあります。
一定の量を購入する際は船便がいいですね☆


夏っぽいアクセサリーもたくさんあります。画像が小売店ですがここで購入してもビジネスになりますが、問屋へ行けばさらに安く手に入ります。


デザインも縫製もしっかりしています。ここの工場に時間見て行くつもりでしたが、今回は時間がなくて断念。


かなりカワイイデザインです。作りも相当しっかりしていました。いい値段の卸ねにはロットが大きかった。。。


アクセサリーはデザインもよく、仕入価格もかなりお手頃です。大量に買っても、送料もそれほどかかりません。

今回の仕入れは500kgにもなりました(汗
買付に仕えたのは1日だけなのですがね。。。

4月中旬にバンコクに行きます。
興味がある方はお声かけ下さい。次回はプライベートなお仕事なために、3、4名程度なら同行可能です☆

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バンコクでの仕入(家具その他)

怒涛のバンコクビジネス視察ツアーでの画像が大量なので、またまた続編です。

個人事業者でもできるスモールトレードで、利益率の向上が目的のツアーでした。

前回まではアパレルやアクセサリー、雑貨などが販売されている売り場の様子でしたが、今回は家具やその他の商材の様子です。バンコクでは全般的にはアパレル、アクセサリー、雑貨の仕入れが主ですが、実は家具もたくさん手に入ります。実際にホテル関係や、リゾート施設の家具全般はタイやインドネシアで仕込まれるケースも多く、送料、税金まで含めても日本国内で仕入れるより4割も5割もお手頃になります。オーダーの量次第では4割以下ってことも十分あります。もっとの時もね(^^)
もちろん航空便を使うのは無理があるので、船によるコンテナ出しですが、これも比較的に安価なのです。
日数も10日から2週間以内って感じでしょうか。
今回のツアーでは、3日間の仕入れ日程で(実質は2日程度でしょうか)仕入れた総重量は505kgです。
実際の参加者の中でバンコクで仕入れた方は7名でしたが、その総重量は505kgで送料は航空便で約20万円。単純計算で1人当たり、2.8万円ですので、グループで発送した方が1人当たりの送料は若干安価になります。
ですが、これが800kgを超えて、それ以上28トンまでは1つ当たりの送料は、船の方がお得になり続きます。でも20フィートコンテナの面積はこの程度だとスカスカなのですがね(^^;
当然、コストを下げるために荷主を1人にするなど、いろんな事をクリアしないといけませんが、コンテナ出しの倍は、国内の宅配便の料金も高すぎるくらい海外発送の方が安価になる感じでしょうか。

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さてさてそんなこんなでバンコクの仕入れツアーで見かけた重量物です。

画像ではリゾートって感じの物が多いですが、アクリルやプラ素材のモダン家具などもたくさんあります。
コンテナ出しの場合は、スペースがたくさん余りますので、そのスペースにアパレルや雑貨などを入れて有効に利用するのが一般的なので、複数社での混載がベストなのです。家具1社につきその他の商材事業者6~10社が理想でしょうか。そうなると国内宅急便なんて高すぎるくらいの送料になってしまうのですね。
中国と違ってロスも少ないので☆ただし家具の場合は塗装の原料などにより出国の税金が課せられますので、ニスなどは国内に着いてからの再塗装が必要になる物もあるので要注意です。でもその分仕入原価はさらに下がりますので、一定のスペースのある方はトライする価値はありますね☆たぶい200万円くらいで家具屋がスタートできます☆

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交通量の多い場所に物件をキープ出来ている方も、アパレル雑貨などの販売は同額程度の投資で、十二分な商材がそろうことは間違いないでしょう。

ここ5年はこれらの商材の輸入はやっていないのですが、かれこれ17年くらいは東南アジアやアメリカから仕入を行ってきたいろんな感が戻りつつあります☆これからのアジアはもっと楽しくなりそうですね☆

駄文に長々とお付き合い頂きましてありがとうございます。

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