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今からカンボジアでコンドミニアム開発を始める理由 グローバルビジネスネットワーク 紺野昌彦

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みなさんこんにちは。最近はブログすら更新ができないくらい多忙となりつつある紺野昌彦です。

移動国が多くなり、結果として抱えきれないくらいのお仕事案件になりつつあります。もちろんそれに合わせて事業規模も成長させないといけませんので、新規に日本人スタッフ4名の採用して、香港人スタッフ、カンボジア人スタッフと雇用の増加中です。

現在カンボジアでは自社での本格的なコンドミニアム開発が複数スタートしています。

今からカンボジアでコンドミニアム開発を始める理由

測量を終え、地籍調査、各部見積もりなど業務の幅は多岐にわたります。

そんなカンボジア、プノンペンの人口の増加率は急増中で、高い出生率、地方からの出稼ぎ労働者だけではなく、海外企業の進出増で居住外国人の数もうなぎのぼりです。

プノンペン市内の地価や賃料の高騰は、以前のメルマガブログなどでも触れてきましたが、今回は不動産収益について、どのような感じなのかを書いてみます。

プノンペンの地価や賃料の高騰

プノンペンで一番人気のエリアは、なんと言ってもボンケンコンです。

現在の賃貸相場は、プール付きのコンドミニアムは50㎡の1ベッドルームで1,200ドルから1,500ドルが相場です。最近入居が始まった最新のものは1,500ドルから2,000ドル。大きめサイズの80㎡、100㎡の2ベッド、3ベッドルームは2,500ドル、3,000ドルは当たり前です。プールもないややローカルチックなコンドミニアムでも800ドルから1,200ドルと高額です。

●50㎡の1BedRoomプール付きコンドミニアム
 $1,200〜$1,500
●50㎡の1BedRoom上と同じ条件で新築の場合
 $1,500〜$2,000
●80㎡〜100㎡の2BedRoom〜3BedRoom広め
 $2,500〜$3,000
●ローカルチックなコンドミニアム
 $800〜$1,200

仮にプールやジムが標準装備されたこの価格帯のコンドミニアムを80ユニットで運営したと考えた場合の収益をざっと単純計算をしてみます。。。

プノンペン不動産の収益シュミレーション

賃料12万円/月で80ユニット/棟で1年間の家賃収入は

12万円 × 80ユニット × 12ヶ月 = 1億1520万円

となり億を超える家賃収入になります。

もちろんこれは空室率が0%の計算ですが、仮に年間空室率15%でやってみます。※しかし、これは考えにくい数字です。現在のボンケンコンはどこも95%くらいの入居率で、どこも空き待ち状態だからです。

12万円 × 80ユニット × 12ヶ月 × 85% = 9,792万円

このくらいのコンドミニアムを建設すると、約2億5000万円くらいでしょうか。そうすると二年半で回収する計算になります。

2億5,000万円 ÷ 9,792万円 = 約2.5年

もちろん土地の借地、購入などの代金や、諸税、修善積立など経費がかかりますが、これを含んでも3年から3年半回収でしょう。

このようにとてつもない資金回収速度と利益率なので、建設の受注が殺到している状態なのです。

現地ではタマホームさん、レオパレス21さん等も既に物件を完成させていたり、新たにコンドミニアムの建設の計画を進めていたりもします。

現在僕たちの現地法人では今期に6棟の計画が上がっており、すべてお客様や他の企業様とのジョイントベンチャーによる計画です。

中には日本の上場企業さんとのJV計画もあったりします。

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既に着工が開始されております。

このカンボジアの不動産マーケットは5年〜10年、だから今

ですが、この価格のおいしいマーケットはここ5年から10年の間でしょう。

地価の上昇で仕込み金額は高騰しますし、建設の増加すると賃料もやがて是正される可能性もあります。目標は5年から10年以内に回収も終えて利益を上げていることができるかでしょう。

当然10年後くらいには一定の賃料是正は入るでしょうが、中心市街地は地代も賃料も下がらないのが相場です。どんだけ不景気でも都内の一等地、バンコクの一等地、シンガポールの一等地は土地や物件が抑えられません。

そんな好条件の場所でこのようなチャレンジができるのがカンボジアで一番魅力だったりするのです。

何度かこのメルマガでリリースした僕たちの会社と現地企業のJVで販売しているプノンペンのコンドミニアムですが、おかげさまで70%以上の成約率も頂きました。

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まだ販売から2ヶ月半です。

建設中の物件の周辺(100m圏内)で同規模の中規模コンドミニアムが賃貸で入居を開始したのですが、その賃貸価格が50㎡で700ドル〜で1ヶ月で満室になりました。(ボンケンコンではなくモントルバイというエリアです。)

残りわずかですので皆さんも、この機会に是非いかがでしょか?

header-ResidenceL-img

http://cambodia.gbn.bz/residence

button-contact
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このメルマガは、紺野昌彦が個人的に感じたアジアの経済、ビジネス、投資にまつわる情報を提供するものです。私が所属する団体・法人その他組織とは一切関連性が無ありませんので、予めご了承下さいませ。

 

紺野昌彦(konno masahiko)

タイの渡航歴17年、同国との貿易等12年。
高校時代に学生起業で株式会社を立ち上げる。
現在複数の企業の顧問、取締役に就任し、事業投資等の新規プロジェクトに数多く参画。
厚生労働省雇用創造推進協議会や内閣府沖縄産業立地推進協議会のプロジェクトや企画で講師、講演をおこなう他、沖縄県海外ジョブチャレンジ事業の効果検証委員なども務める。この他経済団体や学校等での講師、講演や複数のメディア取材を受ける。
選挙プランナーとしても活躍し7勝1敗の実績を持つ。
今までに経営コンサルタントとして33の店舗、法人の立ち上げに携わり、ビジネスの企画案件を含めると300は確実に超えている。

住所:沖縄県那覇市牧志2-18-7 共伸産業ビル5F
電話:098-868-6232(平日9:00~17:00)
連絡:このメルマガを返信するかたちでお問合せ下さい

 

 グローバルビジネスネットワーク 紺野昌彦

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カンボジアの地価高騰が続いています。 グローバルビジネスネットワーク 紺野昌彦

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皆様こんにちは、紺野昌彦です。
私は現在、カンボジアのプノンペンに滞在中です。

最近は移動が多く、なかなかメルマガがリリースできずに申し訳ありません。

今月は比較的落ち着きを取り戻し、デスクワークの時間が取れるようになりつつあります。

現在、僕の移動国は、日本、台湾、香港、タイ、カンボジア、ミャンマーと概ね6ヵ国。

その中でもメインの活動国はカンボジア。今回はそんなカンボジアの地価、賃料の高騰が目まぐるしく感じるレポートです。

ミャンマーとの比較で見えるカンボジア経済

過去のブログやメルマガで、カンボジアの地価、賃料の上昇はそれなりに見込めるものではありますが、ミャンマーほどではないと2年前くらいには予想はしていました。

もちろんミャンマーとカンボジアでは、国そのものが持つ根本的なポテンシャルが大きく異なるからです。

  • ミャンマー人口約8000万人
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  • カンボジア人口約1800万人

さらにはミャンマーは天然ガスを始め豊富な地下資源があり、人口13億の中国、そして人口約10億のインドが陸路で続いている地政学的なことも大きな違いです。

ミャンマーでは2012年からの1年で6倍〜8倍にかけて地価、賃料が上昇した経緯があり、カンボジアはこれほどにはならいと見ていましたが、どうもそうではなさそうです。

もちろん6倍から8倍は今もないとは考えているのですが、すでにプノンペン市内は、日本の地方都市以上の地価・家賃になっています。

カンボジアの地価上昇

IMG_07262014年4月にこのメルマガでも紹介した僕たちの会社で完売した現在建設中のプノンペンのコンドミニアムですが、販売価格は約36㎡で300万円前後でした。

付近の賃貸相場は同等くらいのコンドミニアムで賃料相場が$400前後くらいでしたが$700が付き、満室となりました。

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入居開始は6月末で、今回販売したコンドミニアムから直線距離で80m足らずの場所です。

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広さは40㎡のワンベッドルームですので、決して広いユニットではありません。

そのため、賃料が$500となる可能性もゼロではないと思われます。

別の事例ですが、2ヶ月前の話にシアヌークビルの土地を購入されたお客様の土地も30%近く価格が上昇しています。

また特筆すべき点がもう一つあります。

事業進出のサポートを本来は本業としているのですが、こんな関係で毎月2社ほどのサポートをお手伝いさせて頂いております。支援エリアはプノンペンなのですが、物件(賃貸の価格)の価格の上昇が尋常ではありません。

ボンケンコン(プノンペンの人気のエリア)では400㎡ほどの一軒家のレント価格は1年前には$2500くらいだったのが、$3500アベレージに。そしてイオンカンボジアのオープン後くらいから$4000オーバーで、中には$5000提示も出てき出しました。もちろん借りて合っての相場ですが、ここ数ヵ月でこれらまで上昇する可能性も十分にあるでしょう。

このボンケンコンエリアでは、50㎡の賃貸コンドミニアムでプール付き物件は賃料が$1500オーバー。プールなどのファシリティー無しでも$1000オーバーが基準価格です。広めサイズの80㎡などになれば$2000、$2500は当たり前で、そのほとんどが満室という状況が続いているのです。

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カンボジア地価上昇情報の新聞記事の原文

このコンドミニアムの価格帯から考察すると、一軒家での価格は納得の行く値段なのかもしれません。またカンボジア全体の今後も注目すべきところでしょう。

カンボジア地価上昇を後押しする背景

カンボジア経済特区「SEZ」のプノンペン郊外の工業団地はほぼ分譲を終了しつつあり、これらの大半は日本企業です。

もちろん日系工業団地以外でも、中国系、韓国系、台湾系と多くの工場群が建設ラッシュです。

日系工業団地だけで見てみると、分譲完了したばかりですので、これから2年前後で工場の建設と稼働ラッシュとなるわけで、当然ながら外国人居住人口は増加の一途をたどります。これに伴いさらなる設備に対する資本投下、雇用人口の増でプノンペン全体の消費力が上昇するのは安易に想像がつくかと思います。

もちろん4年後の国政選挙での政権交代の可能性、急激な企業群の増加による電力不足、極度な交通渋滞などとさまざまな問題もでてくるでしょう。

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ですが発展の過程ではこのような状況は付き物でしょう。

ですがこれらがさらなる物価などの高騰を招くことはかなり可能性の高いことかと感じる今日この頃でした。

現在僕自身は個人の投資ではプノンペンのコンドミニアムの一点張りでしたが、周辺地域の土地購入と並行でおこなう予定です。

これらの方法や進捗もメルマガではご案内致します。

※カンボジアでは100%出資の外国法人の設立は認められていますが、この法人では土地の取得は不可能です。外国資本が49%未満の法人だと取得が可能だったりします。信頼できる現地のビジネスパートナーなどあれば比較的容易に土地取得ができたりもしますので、これらの手法も後日数パターンご紹介します。

 

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厚生労働省雇用創造推進協議会や内閣府沖縄産業立地推進協議会のプロジェクトや企画で講師、講演をおこなう他、沖縄県海外ジョブチャレンジ事業の効果検証委員なども務める。この他経済団体や学校等での講師、講演や複数のメディア取材を受ける。
選挙プランナーとしても活躍し7勝1敗の実績を持つ。
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【新物件のリリース予告】爆発的に売れているカンボジアコンドミニアム グローバルビジネスネットワーク 紺野昌彦

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みなさんこんにちは。

現在台北に滞在中の紺野昌彦です。

最近は移動に次ぐ移動が多く、月間に2万マイルが貯まるほどです。。

ついでに同じくらい疲労も溜まる。。感じですが(汗

さて先だって東京、神奈川でタイ不動産のセミナーを開催致しましたが、大盛況で2回開催で100名近い皆様にご参加いただきました。

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これも海外投資や資産の海外分散の一般化の加速と見てもよいのではと感じています。

急激な円高 1ドル120円時代に向けて海外投資が加速

現在急激な円高が加速していますが、これはからは1ドルが110円、120円とさらに高騰する方向が一般的な見方ですし、この前後で落ち着くのではないかと考えられています。

そうなると当然外貨で金利や賃料を得る方がよりお得な時代になってくると考えられるので、海外投資が更に加速しているというわけです。

生命保険などの積立保険もドル建てで海外口座で受けるタイプが一般化しているのもその顕著な例でしょう。 ※これは別の機会で海外保険、海外口座開設などの香港ツアーもご案内する予定です。

さてそんな中、現在カンボジアのコンドミニアムの販売並びに建設に着手しているのですが、ここ数ヶ月で異常なことが発生しています。

プノンペンのコンドミニアムの販売数が激増

それはプノンペンのコンドミニアムの販売数が急激に伸びているということです。

これだけで聞くと、「ん?」って感じでしょうが、今までゆっくりの販売数で推移していた、大手コンドミニアムの販売状況をお伝えしています。

  • カナディアバンクがディベロッパーのリビエラ(シンガポールにあるマリーナベイサンズのコピー)が急激に現地での販売数が伸び、おそらくは今月で完売の勢いです。
  • 8月18日に販売開始したダイアモンドアイという同じくカナディアバンクのコンドミニアムが初日に高層階、低層棟のすべてが完売になったりと驚く販売スピードになっています。
  • シンガポールディベロッパーでプノンペンでは最高値の値段をつけているザ・ブリッジも90%の販売までになり全般的にスピードが加速しています。

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僕たちの会社と現地企業とジョイントで販売してる地元アッパーミドル層向けの中規模コンドミニアム RESIDENCE Lシリーズに関しては、さらに驚異的な販売数に至っています。

  • 先月の25日前後にお送りしたメルマガをご覧になった方はお分かりかと存じますが、その時に販売開始したオリンピックスタジアム近くのコンドミニアムは既に85%に達しおそらくあと10日もあれば完売というありさまです。販売ユニット数は180ユニットもあるのですが、残りは25ユニット。(9月7日現在)
  • もちろん急激な販売数なので、価格も30%成約の段階で2000ドルUP、50%成約の段階で2000ドルUPと既に販売開始から1割ほど価格も上昇しています。 これからリセールなどの取引が始まるでしょうが、推定で完成前に2割ほどの上昇は見込める流れと感じています。

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このように急激に販売数が伸びているカンボジアのコンドミニアム。地元でのコンドミニアムマーケットが徐々に拡大していっているのが顕著に現れていると思われます。 まだまだ数が少ないプノンペン市内のコンドミニアムですので、販売されると一瞬で売れてしまう驚異的な現象は今後継続するものと考えられます。

このスピード感に正直日本人ではついていけないのは、確実だと思われます。ですので、販売前に1週間だけ弊社に独占で販売させてもらえるように交渉しました。

販売前に1週間だけ弊社に独占で販売!

今週リリース致しますので、ご期待ください。

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以下の価格表は前回のリリースのOLYMPIC。販売開始から3週間足らずでこの状況です。黄色枠はご成約、白枠は予約可能ですが、ほぼ毎日数件ずつ売れてます。

※ただし価格の高騰やリセール、物件などについて弊社や私紺野が保証するものではございませんので、海外投資は皆様の判断でよろしくお願い致します。

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